【课程背景】

 

　　面对市场竞争激烈和消费者需求多元化的挑战，发展期、成熟期的购物中心遭遇增长天花板，存量商业“如何更好地活着”？如何革自己的命，完成蝶变破茧而出？开启新一轮发展和增长周期？成为当下每一个商管团队的工作重点。

 

　　本课程将针对存量商业如何开展市场现状分析和调研、如何校准项目定位、如何优化租金策略，如何优化业态规划、动线和切铺等方面，以及如何提升营运水平，调动组织管理协同，分享具体的管理方法和工具。

 

　　【课程特色】

 

　　1、结合当下的商业环境，全新升级，专门为处于成熟期、发展期的购物中心设计的新课；

 

　　2、学会如何开展市场现状分析和调研、如何校准项目定位、如何优化租金策略、如何优化业态规划、动线和切铺等；

 

　　3、学习如何拆解租金收入算法，掌握6种招调涨租办法；

 

　　4、学习销售稽核的具体办法，以及同质化品牌销售业绩如何提升。

 

　　【课程对象】

 

　　1、处于发展期、成熟期的购物中心，商业管理公司中高层；

 

　　2、强烈建议营运、推广、客户关系、信息部团队一起学习；

 

　　3、其他对此话题感兴趣的招商、物管等同学。

 

　　【课程大纲】

 

　　为便于提前了解学习内容，以下为简版，具体以现场授课内容为准

 

　　第一章 存量时代特点

 

　　一、产品非标

 

　　二、商圈增多

 

　　三、需求变化

 

　　四、运营智能

 

　　第二章 存量商业如何开展市场现状分析和调研？

 

　　一、市场分析——圈地

 

　　1、定义市场：

 

　　区域市场：人口；经济；竞争格局

 

　　商圈市场：商圈分为一二三级；绘制商圈地图的步骤；影响商圈半径的7个主要因素

 

　　区域市场VS商圈市场异同

 

　　二、市场调研——搞情报

 

　　1、市场调研的核心要素

 

　　市场供求关系

 

　　市场供求模型：平台商、内容商、供应商和消费者

 

　　市场需求的C端市场-消费者调研：【消费者市调表单】主要调研方法

 

　　市场需求的B端市场-租户调研：【品牌市调汇总表】主要调研方法

 

　　市场竞争关系

 

　　锁定主要竞品：知己知彼，充分了解目标物业与竞品的资产、经营、管理三方面详情【分析清单包括换手率、合作方评估等】

 

　　第三章 存量商业如何校准项目定位？

 

　　一、项目定位的定义：基于市场调研，明确自身在商业格局中的独特位置，确定目标客群、经营品类与经营特色，在市场中塑造差异化竞争优势。

 

　　二、校准项目定位的常用方法

 

　　1、SWOT分析法：九宫格

 

　　2、SWOT分析法实施步骤

 

　　三、校准项目定位的基本维度

 

　　1、商圈定位

 

　　2、业态定位

 

　　3、客群定位

 

　　4、商品力定位

 

　　四、项目定位的实战难点——定位的时空观

 

　　五、项目SLOGAN

 

　　1、项目SLOGAN源于项目定位，是购物中心对消费者宣传时使用的定位表达。

 

　　2、常见的项目SLOGAN提炼手法

 

　　第四章 如何优化租金策略？

 

　　一、存量商业的主要租金策略和商务难点、营运协同要点

 

　　1、固租

 

　　2、抽成

 

　　3、两者取高

 

　　二、拆解某标杆商业的取高策略租金收入模型

 

　　第五章 如何校准市场租金？

 

　　一、市场租金定义

 

　　二、整体租金均价的制定——比较网格法

 

　　三、商铺租金分解

 

　　第六章 如何优化业态规划、动线和切铺？

 

　　一、优化业态规划

 

　　1、业态

 

　　2、品类

 

　　3、品牌

 

　　4、店铺级次

 

　　二、优化动线

 

　　1、水平动线

 

　　2、垂直动线

 

　　3、次动线

 

　　三、优化切铺

 

　　四、招调涨租逻辑

 

　　1、拆解租金收入算法

 

　　2、常用的6个招调涨租逻辑

 

　　第七章 营运水平和组织管理如何协同优化？

 

　　一、营运：优化销售数据管理

 

　　1、销售稽核办法和五步流程

 

　　2、同质化品牌的销售如何抓？

 

　　二、营运：优化巡场管理——巡场闭环流程

 

　　三、营运：优化店务管理——拆解人货场精细化店务管理框架

 

　　四、组织：优化绩效考核——责权利对等原则

 

　　五：组织：优化资产管理，获得业主支持

 

　　1、 资产分类

 

　　2、 资产估值算法

 

　　3、 资产改良申报/审批流程

 

　　【讲师介绍】

 

　　杜老师：

 

　　近30年商业经验（奢侈品/潮流百货从业经验19年，SHOPPING MALL从业经验9年），历任常州购物中心招商营运副总、常州百货大楼总经理、万达区域公司总经理等职务。拥有10 年总经理经验、3 年区域总经理经验。先后为香港新鸿基、瑞安新天地、世茂集团、招商蛇口等标杆企业担任商业地产课程授课导师。杜老师财务出身，业务扎实，擅长将资产管理与商业运营管理实战业务结合，让学员真正将资管指标与业务指标联系融汇贯通。