【课程背景】
在住宅去投资化背景下，我们能否清楚认识到：“住宅快周转不仅仅是投资回报率与资金成本的问题，更重要的是投资机会”，“不仅仅是现在做不做的问题泛商业地产，而是一定要让它快速成长抢占资源保证将来持续有得做”？
为什么万科能够实现“5986”，这背后对投资收益率和资金成本是怎样考虑的？万科是如何从缩短“支出土地款—获取开发贷款”的时间、减少工程款占用时间的考量来优化流程的？这又和绩效激励有什么关系？本课程特邀谢老师，资深房地产管理咨询专家，清华大学、北京大学房地产总裁班客座教授；18年企业管理实战经验，8年管理咨询经验；主要从事房地产战略规划、组织管控模式、流程管理、知识管理、人力资源管理项目的咨询和培训。
【课程对象】
房地产企业董事长，总裁，总经理，副总经理，战略、企管、人力、运营总监
【专家导师】
谢老师，资深房地产管理咨询专家，清华大学、北京大学房地产总裁班客座教授；18年企业管理实战经验，8年管理咨询经验；主要从事房地产战略规划、组织管控模式、流程管理、知识管理、人力资源管理项目的咨询和培训，其专业水平及丰富的管理咨询经验获得客户的普遍赞赏，由他亲自主持咨询的项目均取得预期效果。
对房地产标杆企业的运营管理模式有深入的研究，包括万科的客户细分体系、龙湖的知识管理体系、中海的成本管理体系、以绿城与星河湾为代表的高端项目精细化运营体系等；
世茂集团、中海地产、上实地产、复地集团、中房集团、农工商房地产集团、北辰置地、北京新世界地产、北京城建地产、西安紫薇地产、西安天朗地产、南京银城地产、湖南鑫远集团、武汉宏宇集团、浙江金基置业、郑州绿都置业、内蒙维邦地产、南京建邺集团、四川荣新集团、昆明鼎业集团、宁夏民生、廊坊中房、湖南鑫远集团、重庆天景、重庆力扬、郑州未来地产、安徽金大陆集团等300余家。
【课程大纲】
一、房地产企业快周转的核心因素分析
1、战略维度：业务模式、区域布局和产品的影响
2、组织维度：总部决策机制和一线项目管理的影响
3、开发运营维度：业务运营管理的成熟度和标准化程度的影响
4、绩效激励维度：项目收益共享机制的影响
二、住宅地产“去投资化”背景下快周转的必要性
1、从抓投资机会的视角看住宅快周转
案例：某百亿企业对北京三个高利润项目的反思和后怕：为什么项目开发创造的价值为负
案例：某别墅项目错过了最佳出货时间点，产品做得再好，不止是项目失败而已
2、从抢占资源的视角看泛商业地产快速成长
案例：从“写字楼开发专家”到“产业地产商”，某企业如何借助集团资源实现华丽转身
3、从杜邦公式看快周转：如何提升投资回报率
投资回报率影响三要素：利润率、周转速度与财务杠杆
高地价项目周转速度对投资回报率的影响测算
4、从抵御行业波动风险的视角看快周转
三、房地产企业快周转操作及标杆经验借鉴
（一）战略篇：
1、业务模式
（1）拿地获取方式与快周转之间的关系
（2）捂地策略与快周转策略的适应条件和大环境
案例：某标杆泛商业模式背后的玄机--快周转销售物业与增值型持有物业的互动
2、区域布局：抓住城市物业价值“主升浪”，规避行业风险
案例：标杆房企如何选择城市
3、产品规划：基于客户需求和土地价值的产品标准化战略
案例：某标杆如何规划“住宅+商业”产品线，保证区域布局战略落地
产品标准化要点
（二）组织管控篇
1、如何从组织层面保证总部高效决策
如何让总部有能力决策——总部该创造什么价值、具备什么能力
案例：某标杆总部能力建设指导思想和构建实务
如何保证总部获取充分信息
如何让总部有效决策，而且减少后续改动
案例：某快速成长企业的决策会议体系建设实务
案例：从龙湖项目启动会机制看决策效率与沟通效率
2、如何从组织层面保证项目一线操作的高效
几种典型的项目管理模式与快周转之间的关系
案例：万科对“1个项目、少项目、多项目”城市公司的项目管理模式设计保证各专业协同的启发
案例：某集团对异地项目公司的分阶段授权的全建制强矩阵制模式
（三）开发运营篇：
1、项目销售期快周转要点
龙湖销售总货值管理机制的启发
案例：某标杆“停（开工/开盘）、降（价格/速度）、调（在建/未建）”的项目运营策略指导销售
2、项目建设期快周转要点
案例一：某公司示范区加速案例
从中海与龙湖的合约规划体系与总分包模式中看采购策划关键点
案例二：某小型房地产企业如何做合约规划
案例三：万科、龙湖、金地的项目工程管理策划
案例四：某公司施工组织工序穿插案例
项目开发融资关键点
3、项目前期快周转要点
如何识别土地潜藏风险，为开发“排雷”
案例：从龙湖项目启动会机制看前期项目策划
案例：打造项目开发前期的“营销、设计、成本”铁三角，实现项目溢价和开发提速并举
4、如何优化业务流程（决策前置与简化决策、改变关键路径、缩短关键路径时间等），提升周转速度
案例：从流程优化视角解读“万科的5986”
案例：龙湖快周转与流程优化的关系
案例：某小型房企如何提升流程审批速度
（四）考核激励篇
公司、项目、部门三个层面的快周转KPI
公司、项目两个层面的快周转激励机制
案例：某公司项目节点考核和奖金发放体系
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