【课程背景】
据媒体报道：2025年全国物业服务企业500强平均收缴率跌至71%，这已经是连续第四年下滑。而行业公认的收支平衡警戒线，是85%，部分头部物业企业因业主欠费问题选择退出在管项目，引发了行业广泛关注，根据公开报道和监测数据，因业主欠费或收缴率过低而选择退出项目的头部物业公司主要包括：
万*物业：截至2026年4月，已在全国终止173个小区的物业服务合同，其中超六成是主动退出。
绿*服务：绍兴中冶·梧桐园因物业费收缴率常年过低、亏损严重，绿*物业选择撤场。
中*物业：鄂州双创之星小区因累计欠缴物业费59.59万元，中海物业宣布撤场。2025年 中*物业约满及退盘项目面积达5560万㎡。
龙*物业：合肥包河区天下锦城小区因累计欠费561.5万元，龙*物业5次提交退场申请后最终撤离。
融*物业：2025年退出九江中梁首府等项目，并表示对结构性持续亏损项目坚决撤场。
碧*园服务：2025年累计有约1%的项目退出管理权，退出管理面积预计超8000万㎡。
雅*活服务：2025年累计主动退出548个在管项目。
事实上，面对欠费问题，这些根本就是错误的做法，李钊老师认为根本不需要这种撤出，而应该严格遵守法律，对欠费者依法进行追讨撤离并非最优解，通过法律途径依法追讨才是更合理、更高效的选择。其中，支付令作为一种简便、快捷的法律程序，具有成本低、周期短、执行力强等优势，是物业企业追讨欠费的有力工具。
为帮助各项目部掌握支付令的申请流程与实操要点，提升欠费追缴效率，特组织本次专题培训，具体安排如下：
五大专题，直击物业经营的法律要害
管好每一分共有收益·选对每一个收费模式·签稳每一份服务合同·收得回每一笔物业欠费。
物业经营，处处是法。广告位、停车费、场地租金，共有收益怎么管才合规？欠费越积越多，催收是否只能对簿公堂？还是物业公司收不到费就只要跑路，撤出物业项目？包干制、酬金制哪一个真正适合我们小区？信托制被热捧，到底是制度创新还是概念包装？民法典实施之后，物业服务合同的每一条约定，都可能成为下一场纠纷的胜负手。
本特训营精选物业管理领域五大实战主题，把行业中最核心、最高频、最容易踩坑的法律实务问题一次讲透。不空谈法条，只讲怎么落地——让您带着方案回去，照着做就能见效。
【课程收益】
1、管好钱：共用、共有收益“颗粒归仓”，账目透明，花得明白。
2、选对模式：包干制、酬金制六维对比一次看透，科学决策不将就。
3、签稳合同：民法典框架下夯实服务合同防线，把风险挡在签约之前。
4、收得回款：用支付令让欠费清收提速降本，告别漫长诉讼与僵局，也根本不用跑路撤出物业项目。
5、避得开坑：信托制等热点模式冷思考，理性前行不踩雷、不背锅。
【课程特色】
1、权威解读：紧扣《民法典》《物业管理条例》《民事诉讼法》等现行法律规定，讲透法条背后的实务逻辑；
2、案例教学：以真实判例与行业典型案例复盘教训、提炼经验，看得见、学得会、用得上；
3.拿来即用：支付令申请书模板、合同要点清单、决策流程图与选型自查清单，学完即可落地；
4.深度答疑：聚焦行业热点争议与常见痛点，帮助理性决策，全面防范法律风险。
【培训对象】
1、物业服务企业总经理、区域负责人、项目经理
2、物业服务企业法务、财务与收费管理岗位人员
3、业主委员会、物业管理委员会成员及秘书处工作人员
4、街道社区、业委会指导部门及基层治理工作人员
5、关注物业法律风险、希望提升专业能力的相关从业者
特别希望头部企业以及被物业服务费收缴难所困扰的企业踊跃参加，可以与李钊老师一起探讨走出困境的有效途径。
【课程大纲】
专题一 共用、共有收益之依法依规管理
从概念厘清到合规操作的全程指南，让每一分共有收益都花得明白、管得规范；厘清“共用、共有”与“公共”的法律本质，堵住产权表述漏洞；广告、停车、租赁、设施使用费等六大收益来源与权属认定，专户管理、成本扣除红线、会计核算与信息披露标准；
收益使用的表决决策流程、负面清单与法律责任；真实案例复盘：侵占约90万元被责令全额返还、违规分成遭行政处罚、120万余元收益反哺维修资金等正反启示。
您将收获：从界定、建账、公示到使用的一整套共有收益合规管理体系。
专题二 物业服务收费模式全解析——包干制与酬金制
从计费逻辑到实践应用的深度对比，帮您选出真正适合本小区的模式；《物业服务收费管理办法》第九条两大法定模式核心定义精讲；包干制、酬金制的费用构成、资金归属与风险承担六维对比常见误区澄清与“四步决策法”科学选型；合同必写五大要素与选型自查清单。
您将收获：一眼看清两种模式的本质差异，选型有依据、合同写清楚、监管有抓手。
专题三 信托制与物业服务：法律困境和现实窘态
从法律正当性与实践效能双重视角，理性审视热点模式；信托制物业的法律构造与全国试点现状。
上位法缺失、法规冲突、司法败诉风险的三重法律困境；决策拖沓、成本攀升、激励失效的现实运行窘态；国际镜鉴与本土适配：日本、美国、新加坡等成熟市场均未采用信托制，剖析强行移植的制度风险；结论与务实路径：回归法律框架、优化酬金制、强化行业监管。
您将收获：理性看待信托制，面对业主与监管的质疑有底气、有答案，避免盲目跟风。
专题四 民法典下物业服务合同之特点与履行
依据《民法典》第937—950条，从合同本质到履约实务的完整解析；物业服务合同法律体系与四大基本法律特征；三大核心特点深挖：一对N合同结构、真正主体是业主、所有权变更的合同延续。
前期合同与正式合同衔接、收费模式与三方职责；典型争议与裁判规则：拒交误区、催交边界、共有收益归属、解聘与交接程序；八大风险逐项解析与双向合规建议：合同期限、条款承诺、费用收取、代收代缴、外包、保管、用工、前期合同。
您将收获：管合同、防风险、护权益的完整实务地图，让服务有依据、缴费有对价、监督有路径。
专题五 支付令——物业欠费清收的快捷通道
低成本、零开庭、高效率的欠费清收实战方案；支付令制度解读：什么是支付令、适用条件、法律依据；支付令 vs 诉讼：两种方式的优势对比与适用场景分析；传统诉讼催收四大痛点与支付令五大核心优势；六大硬性准入条件与标准化申请材料包；法院办理全流程与关键时效节点（5日审查、15日送达、15日异议期）；业主常见异议应对与四大实操误区纠正；实战案例：批量申请后90%以上业主在收到文书7日内主动结清；典型案例分享：物业企业成功运用支付令追缴欠费的实战。
您将收获：一套“1个月办结、诉讼费仅为普通起诉三分之一、不用开庭、不上庭审公示网”的清收打法，附标准申请书模板，拿来即用。
【讲师简介】
李老师：
全国城建培训中心客座教授，深圳物业管理进修学院教授，清华大学继续教育学院客座教授。
专业成就：作为物业管理行业法律资深专家参与了国务院《物业管理条例》、住建部《前期物业管理招标投标暂行办法》、《物业服务收费管理办法》等全国法规的起草，论证、审议工作。
承担着清华大学继续教育学院“清华大学物业管理职业经理人高级研修班”的教学任务。担任中央电视台《今日说法》、《大家看法》、《经济与法》等栏目房地产与物业管理特约嘉宾。专著：《物业管理法律理论与案例分析》。
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《物业欠费追缴暨物业服务合规管理、支付令法律实务应用研修班》
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