【金牌讲师】
朱光磊：
中国房地产税务实操第一人
中国房地产行业金牌纳税筹划高手
中国房地产土地增值税清算第一人
中国税网、多家房产集团税务顾问
著有《房地产税收面对面》等书籍
一位在中国房地产行业精通税法、纳税筹划、商业模式设计实际操作第一人！
一位为各大高校房的产总裁班、多家房产企业举行数千场涉税讲座的高级讲师！
一位精通房产行业原罪清理、商业模式创新、资产重组、土增税清算的智力大师！
一位在《中国税务报》《财务与会计》等国家级刊物发表论文5万余字的资深专家！
【课程对象】
1、各房地产建安业董事长、总经理、财务总监、财务经理、税务经理、会计人员；
2、各国税、地税、会计师事务所、税务师事务相关人员及财税专业人士；
【课程大纲】
专题一、房地产企业‘营改增’中的七大难题
1、政策多而混乱（山东、湖北、河北、深圳都发布了营改增的配套指引，但口径并不相同，许多问题有较大差异，导致全国增值税实施口径并不统一，补丁层出不穷、劳务派遣差额征税等。甚至江苏省保安协会发布通知，以协会名义告知相关保安公司暂不参加营改增）。
2、整个社会改变操作习惯（房地产预售环节不再开具专票或者发票，部分地区开具收据，银行以收据办理按揭贷款）。
3、政策漏洞较多，内部逻辑自相矛盾（以交房作为纳税义务时点，纳税义务时点存在着很大的调节空间。租赁作为不动产取得的一种，让文件本身缺少逻辑性）。
4、操作人员贯彻动力不足（营改增增加了财税人员30-40%的工作量，导致财税人员学习与操作动力不足，畏难思想严重）。
5、多个因变量影响多个结果变量，测算复杂（定价策略、土地成本比例、毛利率、成本结构、进项税与销项税的平衡程度五个因变量影响增值税、附加税、土地增值税、企业所得税四个结果变量，进而影响净利润，其中土地成本与销售面积的去化速度相关，进而影响增值税与附加税。因而测算简易征收与一般征收的结果存在很大的技术难度）。
6、需要根据增值税政策重新设计商业模式
7、政策留白（430前营业税下购入不动产，简易征收下是否可以差额征增值税？430前营业税下投资取得不动产，简易征收下是否可以差额征增值税？混合性销售的相关规定模糊、单位与员工之间的不征税行为模糊）
专题二、过渡期处理
1、供应链与采购链再造的方法，采购定价与销售定价的调整策略
2、老项目如何进行一般征收与简易征收测算知易而行难，多数企业不掌握测算方法
3、老项目：还未结算完毕，如何进行成本谈判？
4、过渡期收入与成本类合同如何截期处理？
（1）跨期收入处理方法不同
（2）租赁、建筑与其他服务处理方法不同
（3）欠租与欠费应收款与核销处理方法不同
（4）成本类处理方法不同
5、会计科目设置技巧
专题三、自建自租房产的政策空白
1、自建自租如何认定新旧项目？
2、自建出租的新项目是否可以扣除土地？
3、自建出租的新项目是否可以抵扣进项？
4、出租与出售如何重新定价
5、综合体项目有售有租，如何进行税务处理？
专题四、房地产企业商业模式设计
1、土地取得方式
（1）一二级联动开发改为BT与正常二级市场拍地模式
（2）拆迁式的旧城改造模式不被欢迎
（3）拍地返还土地款成为优选
2、融资方式改造
（1）资金池与资金划拨涉税风险
（2）贷款利息转嫁与筹划方法
3、单独成立苗木公司
4、物业营运公司与地产公司分立运作
5、酒店管理公司子公司与分公司不同模式的选择
6、房地产开发公司是否继续项目公司运作模式
7、酒店里的混合销售
8、资产剥离
9、在建工程转让
注：请参会学员带着疑难问题来上课，朱老师现场将为您解答！
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《2016年“营改增”大背景下房产建安业税务筹划与商业模式设计》
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