【课程背景】

 

　　传统的拿地模式，单一的项目开发，在高地价高波动高竞争的市场环境，拿高价地，不知道怎么活，不拿地，连上场的机会都没有。房地产的下半场该怎么玩？在新型城镇化进程中，土地开发的重心将发生转移：

 

　　城市中心以旧改为主

 

　　城市周边以成片复合开发、区域开发为主。可以避开二级市场硬拼，储备大面积土地，获得城市化发展红利

 

　　从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变；

 

　　从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变。

 

　　新型城镇化之路，带来土地区域开发、一级开发机遇。新型城镇化过程中的城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱，土地成片开发最重要环节就是前期的土地一级开发，而土地一级开发将面临不少难题，也为企业带来新的历史机遇。企业参与区域开发、一级开发能有利于实现一、二级开发联动，能更好地分享城镇化的发展成果。随着城市化、城镇化相结合的发展道路的确立，以及三、四线城镇化发展重点城市的财力限制，企业参与区域开发、一级开发的机会将很多。

 

　　【课程价值】
 

 

　　【金牌讲师】

 

　　杨老师：

 

　　清华大学、北京大学客座教授，原世联行高级合伙人、集团战略顾问总经理；区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家；十六年房地产、城市战略咨询经验，并先后为万科、中建、中铁、中航、鲁能、华夏幸福等企业内训，先后为天津滨海新区、重庆两江新区、丽江古镇、华侨城等国内著名项目提供服务。

 

　　【课程对象】

 

　　总经理、副总；战略投资部、市场部及其他相关职能部门。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一部分：新型城镇化之路

 

　　一.城市化、城镇化与区域开发

 

　　1.城市化、城镇化概念

 

　　2.城市化中的城镇化阶段

 

　　3.城镇化与城市化的差异

 

　　4.城镇化特征

 

　　人口集聚特征

 

　　产业集聚特征

 

　　生产要素集聚特征

 

　　城市设施集聚

 

　　二.城镇化发展机遇

 

　　1.基础设施

 

　　2.交通运输业

 

　　3.农业与大健康

 

　　4.城市配套服务

 

　　5.房地产

 

　　三.城镇化政策支持

 

　　1.城镇化政策解析

 

　　2.国际先进国家城镇化阶段的政策解析

 

　　日本的经验

 

　　美国的经验

 

　　德国、英国的经验

 

　　3.城镇化政策预测与建议

 

　　第二部分：区域开发

 

　　一.区域开发

 

　　1.区域开发概念、来由

 

　　2.我国区域开发现状

 

　　3.区域开发的特点、特征

 

　　功能内部化

 

　　价值外溢

 

　　增值性

 

　　分区与分期

 

　　4.区域开发的主要内容

 

　　5.区域开发操作主体要求

 

　　6.区域开发与房地产开发的差别、关系

 

　　二.区域规划

 

　　1.区域规划与房地产规划

 

　　2.区域规划基本原则

 

　　土地价值属性原则

 

　　开发分期原则

 

　　价值兼容原则

 

　　价值增值原则

 

　　3.土地分析（价值属性与价值梯度）

 

　　4.区域规划

 

　　三.区域营销

 

　　1.区域营销的价值（对房地产的价值）

 

　　2.区域营销的主要手段

 

　　3.区域营销与房地产营销的差异

 

　　4.区域营销操作思路

 

　　5.区域营销的案例

 

　　郑州航空港

 

　　深圳大梅沙

 

　　长沙新河三角洲

 

　　第三部分：土地与土地开发基础

 

　　一.土地开发流程与一二级开发

 

　　1.土地生命周期

 

　　2.土地开发的几个环节

 

　　城市进入性

 

　　区域开发商业模式设计

 

　　定位与规划

 

　　区域运作策略与土地营销

 

　　区域增值

 

　　3.一、二级开发的差异性

 

　　4.土地开发的法律问题

 

　　国家对土地开发的法律规定

 

　　地方政府对土地一级开发中的相关法律问题

 

　　相关规定带来的操作问题

 

　　二.一级开发模式分析

 

　　1.全程运营模式

 

　　模式解析；全程运营模式的要点

 

　　2.主导整合模式

 

　　模式解析；操作要点与成功要素

 

　　3.一级主导开发模式

 

　　模式解析；操作要点与成功要素

 

　　4.一二级联动开发模式

 

　　模式解析；操作要点与成功要素

 

　　5.公建代建开发模式

 

　　模式解析；操作要点与成功要素

 

　　三.国内一二级土地联动开发成功案例分析

 

　　1.成功案例标准

 

　　2.案例分享

 

　　扬州广陵新城开发

 

　　青岛南山集团威尼斯水城一级开发

 

　　海南鲁能以及开发、首创以及开发项目

 

　　3.项目一级开发的控制过程

 

　　发展历程讲解

 

　　开发企业介入机会与土地获取条件

 

　　定位与规划调整策略（及效果分析）

 

　　公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用

 

　　二级市场价值定义一级土地价值的开发策略

 

　　一级开发控制二级土地的措施

 

　　二级开发与公共设施开发的互动性分析

 

　　政府对一级开发的支持

 

　　第四部分：一二级联动问题解析（如地如何控制？收益怎么保证？）

 

　　一.企业参与一级开发应明确的核心问题（结合案例）

 

　　1.土地流转方式

 

　　土地性质、土地指标；土地流转进程安排；土地流转中的成本概算

 

　　2.资金流转方式

 

　　合作投资方式；投资概算；投资计划（年度、季度）；投资与收益关系概算（年度、季度）

 

　　资金监控方式

 

　　3.合作方式（合作协议中明确）

 

　　合作方的权利；合作方的责任（各方干什么）；合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制

 

　　二.一二级开发联动开发实现方式（土地控制方式）

 

　　1.土地控制含义及控制方式

 

　　2.合作协议控制

 

　　3.规划控制

 

　　控制要点、城市案例启示

 

　　4.关键设施控制

 

　　控制要点、城市案例启示

 

　　5.流程控制

 

　　控制要点、城市案例启示

 

　　6.其他控制方式

 

　　第五部分：一级开发与一二级联动中的成本、风险

 

　　一.一级开发中的成本构成 -资料学习为主

 

　　1.成本控制风险与关注因素

 

　　2.总的成本构成

 

　　各成本项的构成与比例关系；各成本项的影响因素；各成本项对一级开发总成本的影响

 

　　二.土地一级开发中的融资模式-资料学习为主

 

　　1.土地一级开发融资特征

 

　　2.土地一级开发的主要融资模式

 

　　3.政府、国企、土地储备中心等融资方式：特征、运作方式

 

　　传统方式：贷款、银信政诚品等

 

　　新型方式：土地储备基金、债券等

 

　　4.企业融资方式：运作、特征

 

　　贷款、企业债、票据等

 

　　基金、信托等

 

　　5.融资发展新特点

 

　　三.土地一及开发与一二联动开发中风险与控制（结合案例）

 

　　1.一级开发收益来源及影响要素

 

　　2.影响一级开发收益因素

 

　　收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理

 

　　3.投入成本风险

 

　　拆迁成本的不可控；政府成本的不可控（管理成本的不可控）；关键设施的假设成本不可控；开发周期的不可控

 

　　4.规划实现的风险

 

　　商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现

 

　　5.进程不可实现风险

 

　　政府换届导致的剔出风险；土地出让实现风险

 

　　6.土地开发中的拆迁问题

 

　　拆迁难题（拆赔比、安置、赔付方式及土地置换）；拆迁的成本、变化；拆迁风险及控制

 

　　7.增值收益分成实现风险

 

　　8.土地财务管理制度；制度导致的企业财务风险；产业基金资金流转；设立政府企业设施投资资金流转；分块取地转让（合作）资金流转；成功案例一级开发分成收益财务实现流程。规避一级开发收益风险的模式设计探索

 

　　第六部分：一级开发与一二级开发中的政企合作模式

 

　　一.政企合作模式

 

　　1.政企合作投资模式

 

　　股份构成关系；出资方式与界定；企业垫资（代垫政府股本）返还方式与计息方式；股份与增值收益的关系

 

　　2.政府合作的管控模式

 

　　管理架构设计；管理层人选界定；决策机制与流程；资金管理、投资决策机制与管理

 

　　3.政企合作中权、责、利界定

 

　　政府的权、责、利；投资企业的权、责、利；合作组织的权、责

 

　　二.政企合作协议要点（结合案例）

 

　　1.一级开发协议的主要内容与结构

 

　　2.结合案例（成功合作协议、失败合作协议）合作协议的关键点讲解

 

　　合作协议中关于“股份构成”的规定；合作协议中关于“土地指标”的规定；合作协议中关于“投资强度与节奏”的规定；合作协议中关于“公共设施投资与管理”的规定；合作协议中关于“投资方及其合作单位获取土地方式”的规定；合作协议中关于“经营性基础设施投资”的规定

 

　　三.退出与退出机制

 

　　1.一级开发企业退出的含义

 

　　2.一级开发企业退出的几种方式

 

　　3.一级开发企业退出一级开发可能面临的问题

 

　　4.退出过程中核心问题的处理方案

 

　　5.方便退出的机制设立

 

　　第七部分：区域开发、一级开发区城市进入性问题

 

　　一.一级开发与二级开发城市选择

 

　　1.一级开发、二级开发关系

 

　　二级开发城市选择

 

　　房地产市场城市分类

 

　　不同房地产市场中一级开发的机会分析

 

　　2.一级开发城市选择特征

 

　　土地市场是房地产市场关系

 

　　产业、人口对一级开发影响

 

　　城市、城市群与一级开发

 

　　一级开发城市选择要求

 

　　3.一级开发城市选择中关注的问题

 

　　第八部分：现场讨论与课程小结