《城中村、旧城等棚户区改造运营策略及土地与房屋征收拆迁》| 第一讲：棚户区改造政策与集体土地征收、补偿制度 | |||
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1、 国家棚户区改造政策综述 2、李总理对棚改的工作思路 3、棚户区改造政策 1） 棚户区的概念与分类 2）棚改优惠政策 |
4、集体土地征收与补偿制度 1）集体土地征收的批准程序 2）集体土地征收的实施程序 3）集体土地征收的强制程序 4）集体土地征收的司法救济程序 |
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| 第二讲：国有土地上的房屋征收制度 | |||
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1、作出房屋征收决定的程序（流程）概述 2、房屋征收的准备程序 3、界定“公共利益” 4、征收房屋对相关规划的要求 5、房屋征收的启动程序 6、对不当增加补偿费用行为的限制程序 7、选定房地产价格评估机构进行分类评估程序 8、对被征收房屋的调查登记程序 9、 拟定征收补偿方案与征求公众意见程序 10、征求公众意见的公布与旧城区改建补偿方案的听证程序 11、房屋征收的社会稳定风险评估程序 12、房屋征收的决策程序及对征收补偿费用的拨付与监管程序 13、对未经登记的建筑的调查认定和处理程序 |
14、14、房屋征收决定的公告与宣传解释程序 15、国有土地使用权的收回程序 16、对不服房屋征收决定的救济程序 最高人民法院公布的征收拆迁十大典型案例之: 1）如何正确理解和全面把握“公共利益”。——杨瑞芬诉株洲市人民政府房屋征收决定案 2）依河南省规章规定，先选评估机构后作出房屋征收 决定属程序违法。——文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案 3）应依法定程序强制拆除违法建筑。——叶呈胜、叶呈长、叶呈发诉仁化县人民政府房屋行政强制案 4）不履行法定职责承担行政不作为责任。——叶汉祥诉湖南省株洲市规划局、株洲市石峰区人民政府不履行拆除违法建筑法定职责案 |
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| 第三讲：国有土地上房屋征收补偿 | |||
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1、房屋补偿程序（流程）概述 2、评估机构的选定、决定与确定及其工作原则 3、 房屋价值的分户评估与复核鉴定 4、房屋征收补偿安置方式 5、旧城区改建的产权调换安置方式 6、住房保障 7、补偿项目与补助奖励 8、 搬迁费、临时安置费及周转用房 9、 停产停业损失补偿的确定原则 10、订立补偿协议及诉讼救济 11、作出房屋征收补偿决定 12、赋予被征收人对补偿决定不服的救济权利 13、征收补偿档案的建立与补偿费用的审计监督 |
最高人民法院公布的征收拆迁十大典型案例之: 5）当事人如对评估价格有异议应申请复核评估和专家鉴定。——毛培荣诉永昌县人民政府房屋征收补偿决定 6）房屋征收部门必须将被征收房屋的评估报告有效的送达给被征收人。——艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案 7）法院认为“根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格”。——孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案 8）补偿方式的选择权在被征收人。——何刚诉淮安市淮阴区人民政府房屋征收补偿决定案 9）居住房屋与非居住房屋的认定补偿。——霍佩英诉上海市黄浦区人民政府房屋征收补偿决定案 |
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| 第四讲：强制搬迁与政府购买棚户区改造服务 | |||
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1、 宏观背景 2、政府购买棚改服务的主要操作依据 3、政府购买棚改服务的操作要点 4、先补偿、后搬迁及对非法逼迁行为的禁止 |
5、“裁执分离”机制与强制搬迁 6、以强制营造氛围促进协议减少“钉子户” 7、国有土地上房屋征收及城中村、城郊村征收拆迁 “钉子户”的强制方法 |
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| 第五讲：棚户区改造货币化安置选购商品房操作要点 | |||
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1、出台地方棚改选购商品房异地安置办法 2、设置选房大厅 3、对安置房的要求 4、房地产开发企业报名参与房源征集 5、安置住户资格确认 |
6、异地安置选购方式 7、安置房价格确定与价款的结算 8、优惠政策 9、科学制订补偿安置方案的八个要点 10、开发企业出资参与的风险及防范 |
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| 第六讲：棚户区改造的操作实务 | |||
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1、棚户区改造的一般性流程 1）前期准备阶段 2）前期手续办理阶段 3）房屋征收与补偿阶段 4）建设阶段 2、北京棚改前期工作及土地使用权一次性招标 1）一次性招标的责任分工 2）一次性招标组织实施 3）确定棚改前期工作成本、投资利润及政府土地收益 4）资金平衡方法的确定 5）出让合同的签订 6）一次性招标的监督管理 7）一次性招标的几个重点 |
3、棚改涉及的各局委办及工作职责 4、创新政策 1）多渠道筹集改造资金 2）确保建设用地供应 3）简化行政审批手续 4）做好征收补偿和安置工作 5）优惠政策 5、不同类型棚改项目的流程图 6、棚改方案的作用、编制内容、审批流程 7、棚改主体的确定 8、项目立项的注意事项 |
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| 第七讲：PPP棚户区改造项目交易结构设计与合同体系 | |||
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1、PPP棚户区改造项目交易结构设计 1）基本交易结构 2）投融资结构 3）项目回报机制 4）价格调整机制 5）政府配套安排 2、PPP棚户区改造项目合同体系 |
1）合同拟定原则 2）法律主体 3）PPP项目合同主要条款、合作内容、实施机构的主要权利和义务、项目公司的主要权利和义务、工程建设、运营和维护、保函、项目回报机制、保险、合作期届满的资产和项目设施移交、一般补偿、合作期终止、协议的转让、争议的解决。 4）其它协议 |
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| 第八讲 PPP政策下房地产棚户区改造、片区改造及工业产业园区操作实务 | |||
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1、房地产项目PPP模式的导入 1）房地产企业作为资本方参与城市各类基础建设项目 2）房地产企业参与基础设施项目运作模式建议 3）城市新区、产业园区和生态旅游园区土地运营 案例：汤加国际旅游经济区 2、棚户区改造PPP模式的具体应用 案例：北京西城最大规模的棚改项目 ---白纸坊光源里棚改项目PPP投融资框架设计 1）问题界定：改造现状、棚户区概念、PPP概念 棚户区改造问题、PPP优势 2）政府分析：政府态度、政府需求 3）企业分析：企业需求、企业优势、企业顾虑 |
4）项目概况：地块基本信息、区位条件、经济社会条件 周边配套 5）项目实施方案：拆迁安置、投融资模式比选、物业模式、资金来源与构架、项目结构、项目策划、项目可行性 敏感性分析 6）风险分析：PPP项目常见风险、项目评估与识别、风险应对、谈判设计、谈判要点 3、PPP模式棚户区改造项目的投融资框架设计 4、旧城改造和保障房PPP项目建设的建议 案例：辽宁案例 黄石案例 徐州案例 5、工业产业园区的PPP模式的具体应用 6、片区改造中PPP模式的具体应用 |
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| 结束：现场答疑与互动交流 | |||
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