【课程背景】
“营改增”后，房地产业土地增值税政策相应发生变化，各级地税机关将进一步加大对房地产企业土地增值税预征和清算管理力度，房地产企业将面临新一轮的土地增值税清算检查。
本课程结合“营改增”最新税收政策和税收管理新要求，将企业财务核算中各环节可能涉及到的土地增值税清算中的收入和扣除项目风险点和规划进行详细分析，使企业财务管理人员能够较好的掌握企业土地增值税清算、申报及税收策划的要点。
【课程收益】
1．了解营改增后清算收入、清算成本的确认、税金的扣除等各方面的变化；
2．掌握土地增值税清算审核的重点；
3．解析房地产企业开发成本会计核算、企业所得税成本核算对象、七大成本核算项目具体内容以及共同成本间接成本分摊方法，在此基础上重点分析土地增值税清算对象、五大扣除项目与会计核算企业所得税的差异；
4．梳理分析土地增值税清算审核流程和存在的问题以及土地增值税清算应对策略；
5．介绍目前流行的土地增值税几种筹划方法以及可行性分析，同时深入剖析企业实际工作中存在的合作建房、投资经营、售后回租、售后回购、企业重组等特殊经营事项中土地增值税的政策。
【金牌讲师】
陈老师：著名税务策划专家，中国注册税务师、注册会计师，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员。曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，市局稽查局局长；省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网评价其为"十大税收策划专家"；在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文200多篇。出版个人专著5部，参与国家税务总局稽查局编写税务稽查专业培训教科书《房地产税务稽查实务》和《税务稽查案例》书籍二部；个人专著《企业所得税疑难业务指南》和《企业并购重组税收筹划及运用》深受税务界和企业界的好评。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座上千次，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。
【课程对象】
各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
【课程大纲】
一：开发成本的会计核算与税务实务
1．项目开发成本的会计核算
2．企业所得税开发成本与会计成本差异分析
3．土地增值税开发成本与会计成本差异分析
二：土地增值税清算政策实务解析
1．土地增值税的征税对象和范围，无产权的地下建筑物和公共配套设施，是否征收土地增值税？
2．土地增值税清算对象分类，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分类，销售旧房如何预征和清算？
3．土地增值税的预征，哪些类型房产不预征土增税？什么情况下可以实行核定征收？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税预征收入基数的变化
4．土地增值税清算的两种类型和清算时点，包括清算责任和清算时点的选择，土地增值税清算后再转让房地产处理？
5．土地增值税项目清算收入的范围及3步确认法，包括应收未收款房款、价外费用、折扣折让、销售退回，面积补差、违约金收入是否缴纳土地增值税？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税清算收入如何计算确定？跨营改增期的项目清算时，清算项目收入如何确定？
6．土地增值税项目清算5大扣除项目详细解析：
⑴ 包括“营改增”前后，土地成本和拆迁补偿费成本如何确认。营改增后，一般计税项目开发成本和拆迁补偿费可以抵减销项税额，其土地成本和拆迁补偿费成本是否需要调减？两种确定方法中哪一种对企业有利？
⑵ 开发成本合法票据认定、拆迁补偿费用、政府许可规费成本化或费用化区分、装修费用扣除政策分析，公共配套设施费用、开发间接费用（总部费用和项目部费用的归集划分）政策分析
⑶ 开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）扣除政策分析，利息费用是单独计算扣除还是计入开发成本扣除？
⑷ 税金及附加在“营改增”前后的变化分析，什么情况下城建税及教育费附加能全部扣除？什么情况下不能全部扣除？
⑸ 加计扣除政策分析，转让哪些开发产品不能加计扣除？
7．扣除项目在不同清算对象中的3种分配方法，包括占地面积法、建筑面积法以及其他合理方法等的使用方法，连体楼土地成本和开发成本如何分摊？
8．特殊事项的土地增值税处理，包括拆迁补偿房屋、合作建房、房地产投资、售后回购、售后回租、股权转让和委托代建等土地增值税政策解析。
三：江苏省地方税务局土地增值税预征、清算、核定征收等地方税收政策规定要点分析
四：土地增值税与企业所得税政策比较
1．汇算清缴与项目清算差异比较
2．应税收入差异，包括土地征用及拆迁补偿费返还收入、租金收入、投资收益、营业外收入和视同销售收入的区别
3．开发成本差异，包括小区外成本、配套设施成本、营销设施建造费、地下停车位、项目顾问费、设计费等差异
4．开发费用差异，包括跨年度费用、销售费用、管理费用利息费用、融资手续费顾问费等财务费用的区别
5．预提费用差异及后续费用，包括跨年度成本费用、报批报建费用、公共配套设施费用、建筑工程质量保证金、土地占用费等区别
五：主要税收规划方法分析
1．土地增值税反避税政策分析
2．土地增值税优惠政策的策划方法分析
3．企业项目清算收入方面的策划分析
4．企业开发成本、开发费用的筹划分析
5．房地产企业股权转让规划分析
6．企业开发项目转让税收规划分析
7．企业改制重组土地增值税契税最新政策解析
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《增值税时代房地产业土地增值税清算政策解析与实务应对》
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