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 《房地产并购税务筹划—9种并购路径与土地拓展模式涉税解析》

开课时间 2018年7月21-22日
  • 课程价格: 4800元/位
  • 主讲老师: 朱老师  查看师资力量>>
  • 开课地点: 郑州
  • 课程人气: 次     收藏此课程
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    课程详情

      【课程背景】
     
      龙头房企上演并购大戏, 中国房地产市场要变天了吗?
     
      房地产业界发生了多起并购案。最近这段时间,各房企不是在并购,就是在并购的路上。
     
      并购项目竞争激烈,金额动辄几亿几十亿,过程风险点繁多,而并购方式、税务处理不同,造成的成本差距可达数千万甚至上亿元,如何用最合适的方式并购及处理税务成为企业关注的核心问题。
     
      行业深度整合-----未来“退房”的企业将进一步增多.
     
      随着各地调控政策持续深化,房地产上市公司分化态势进一步加剧,行业集中度进一步增加。
     
      部分大型房企通过地产基金运作、资产证券化、公司股权抵押、并购标的公司股份质押套现等方式的
     
      合作,加大并购杠杆率,共同完成“蛇吞象”式并购活动。
     
      【课程对象】
     
      房企董事长、总经理、副总、投资拓展部门、财务部门、成本部门、法务部门负责人及核心团队;税务会计事务所及相关单位
     
      【金牌讲师】
     
      朱老师:
     
      南京大学MBA,中国注册会计师,从事房地产业务15年,咨询业务7年,担任10家百强房企集团及多家成长型房企的常年并购税务顾问
     
      历任仁恒集团财务总监,中新集团(中国政府和新加坡政府及苏州政府组建的合资企业)旗下房地产集团财务部总经理、战发部总经理,现任中汇税务师事务所高级合伙人,担任新城控股集团、合景泰富集团、隆基泰和集团、佳源控股集团、天洋国际控股、雅达资本等数家房地产集团的并购税务顾问。
     
      一手实操一百四十余例公司并购案例与三百例土地增值税清算
     
      个人著作《房地产税收面对面:实务与案例》销量近4万册。
     
      培训过的企业:万科、中海地产、凯德置地、海航地产、中铁地产、景瑞地产、世茂地产、路劲地产、碧桂园、新城房产、仁恒地产、招商地产、保利地产、上实发展、绿地地产、绿城地产等七十余家中国地产百强企业。为10000余个房地产学员做过财税培训,其中,中国地产百强财务经理近千人。
     
      【课程大纲】
     
      第一部分  九种并购路径解析与案例实操
     
      一、在建工程并购(适用于二手土地并购)
     
      营改增后,在建工程并购成为最流行的二手土地并购方法,也成为营改增后许多房地产公司的最优选择。可以实现税负最优,但是交易过程中也存在非常多的风险点。需要综合考虑 25%开发节点确认、预售证与产证办理前置条件确认、总包方延续施工、增值税差额扣除土地、土地增值税加计扣除多个关键节点前置调研。
     
      已预售的在建工程转让土地增值税清算可以按房屋清算与在建工程清算两种思路进行。
     
      案例 1 :某房地产集团 A 公司在建工程已经预售,A 公司被 B 公司合并,土地证由 A 变更为 B,立项不改变,A 公司的在建工程土地增值税如何清算?B 公司销售未销售的房屋土地增值税如何清算?
     
      二、投资加转股权
     
      投资加转股权仍然是非房地产公司实现资产并购的最优方式。许多买方公司由于购买股权而承担股权溢价部分 64%的税负。介绍南通投资加转股权案例,节约税收 5000 万。
     
      案例 2:2010 年某非房地产公司 B 以不动产(帐面价值 126 万公允价值 8000 万)投资新设非房地产公司 A,享受土地增值税免税政策,C 房地产公司将 A 非房地产公司合并。当时免征的土地增值税是否需要补征?2017 年土地增值税清算,C 房地产公司的土地成本是多少?
     
      三、划拨(适用于有资源的企业)
     
      划拨交易方式在土地增值税与增值税缺少明显规定,成为国企资产重组的优先选择。已有多个案例表明,划拨可以实现 0 税收交易,但是各地认定不同不具备普遍适用性。民企同样适用划拨重组方式。投资是划转的一种特殊形式。
     
      案例:多家央企与国企存在资产无偿划转不征税的案例解析。
     
      四、分立加转股权
     
      分立加转股权是营业税下的常见交易方式,营改增后,该种交易方法的优越性大大降低。介绍由于税负无法转嫁而导致的收购停滞案例。介绍分立操作过程中应关注的风险点。
     
      案例 4:某酒店公司通过分立将一块净地剥离进入新设公司 A,由于酒店公司在分立环节没有纳税,导致购买方不愿意对 A 公司进行股权收购。
     
      五、转让股权
     
      转让股权是最有利于卖方的交易方法,但是是对买方最不利的交易方法,卖方向买方转嫁股权溢价部分 64%的税负。同时承担或有负债与风险。
     
      《介绍三个转让股权案例的操作风险点》
     
      股权交易方式的税务风险集中在股权溢价的消化
     
      《介绍七种消化股价溢价的方法》
     
      六、总分公司交易方式
     
      大集团之间可以通过总分公司的方式实现资产剥离交易,同时总分公司的特殊交易模式,适用于处理一些特殊发生的事项。
     
      我们可以实现总公司取得土地,分公司开发这种交易方式的税务处理。
     
      七、房地分离收储再转让
     
      国企可以通过土地收储而建筑物转让的方式实现不动产转让,规避土地甚至建筑物的转让税收。《介绍两个房地分离收储案例》
     
      案例 5:某房地产公司土地被政府收回,获得土地补偿费 5 亿,这 5 亿土地补偿费是否交土地增值税?
     
      八、出让合同变更方式
     
      案例:介绍通过出让合同变更实质转让土地,由于合同签订存在瑕疵而导致的 2 亿税款案。
     
      九、买资产
     
      最有利于买方最不利于卖方的交易方法,卖方的交易税负最重。
     
      目前流行的直接买资产的方式是法院拍卖,为企业带来很多的税务风险,例如即使纳税也无法代开发票,代付的税款无法税前扣除。
     
      案例 6:某房地产公司通过法拍从自然人甲购得一块土地,并且为甲代付了相关税费,但是税务机关却无法为自然人代开销售土地的专用发票。
     
      第二部分  土地拓展模式涉税解析
     
      一、净地出让模式所涉印花税、土地使用税、契税风险
     
      问题 1:母公司、项目公司、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税?
     
      问题 2:印花税的纳税主体是母公司还是项目公司?
     
      问题 3:如果没有约定交地日期,如何交土地使用税?
     
      问题 4:如果国土局没有按期交付土地,项目公司如何交土地使用税?
     
      问题 5:房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止交纳?
     
      问题 6:未办理流转手续的集体用地,由谁交税?
     
      问题 7:如果土地出让合同中没有包含市政建设配套费,市政建设配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取,这市政建设配套费是否作为契税的计税基础?
     
      二、房地分离出让如何纳税
     
      问题 1:房与地分离,应该按什么作为契税的计税依据?
     
      问题 2 购入在建工程开发,销售开发产品应纳流转税是否可以扣除在建工程已交流转税?
     
      问题 3:土地变性合同是否交契税?是否交印花税?
     
      三、拆迁补偿用房的涉税处理
     
      问题 1:拆迁补偿用房是否交流转税?计税依据是什么?何时交?
     
      问题 2:拆迁补偿用房是否交企业所得税?计税依据是什么?
     
      问题 3:拆迁补偿用房土地增值税如何处理?
     
      四、集体用地房地产开发的特殊处理
     
      问题 1:以集体用地进行投资,取得定额收益,如何交税?
     
      问题 2:由于企业搬迁取得的建筑物及固定资产补偿款如何交税?
     
      问题 3:联合建房取得的收入如何交流转税、土地增值税、企业所得税?
     
      总结与交流
     
      【课程说明】
     
      【主办机构】中国房训网
     
      【时间地点】2018年7月21-22日    郑州(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
     
      【培训费用】4800元/人(讲师费、场地费、学习费、资料费、茶歇),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
     
      【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang
     
      [注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
     
      【2018年7月份最新房地产培训课程】
     
      7月份最新房地产培训课程:http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm
     
      【2018年度房地产精品课程培训计划】
     
      2018年度房地产精品课程培训计划:http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_7148.htm
     
      (含:商业地产、工程管理、设计管理、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、人力资源、客户关系、精装修、开发管理、法律法规、合作并购、土地拓展、融资模式、精装修、装配式建筑、长租公寓、住房租赁、文旅地产、养老地产、产业地产等)
     

      【课程背景】
     
      龙头房企上演并购大戏, 中国房地产市场要变天了吗?
     
      房地产业界发生了多起并购案。最近这段时间,各房企不是在并购,就是在并购的路上。
     
      并购项目竞争激烈,金额动辄几亿几十亿,过程风险点繁多,而并购方式、税务处理不同,造成的成本差距可达数千万甚至上亿元,如何用最合适的方式并购及处理税务成为企业关注的核心问题。
     
      行业深度整合-----未来“退房”的企业将进一步增多.
     
      随着各地调控政策持续深化,房地产上市公司分化态势进一步加剧,行业集中度进一步增加。
     
      部分大型房企通过地产基金运作、资产证券化、公司股权抵押、并购标的公司股份质押套现等方式的
     
      合作,加大并购杠杆率,共同完成“蛇吞象”式并购活动。
     
      【课程对象】
     
      房企董事长、总经理、副总、投资拓展部门、财务部门、成本部门、法务部门负责人及核心团队;税务会计事务所及相关单位
     
      【金牌讲师】
     
      朱老师:
     
      南京大学MBA,中国注册会计师,从事房地产业务15年,咨询业务7年,担任10家百强房企集团及多家成长型房企的常年并购税务顾问
     
      历任仁恒集团财务总监,中新集团(中国政府和新加坡政府及苏州政府组建的合资企业)旗下房地产集团财务部总经理、战发部总经理,现任中汇税务师事务所高级合伙人,担任新城控股集团、合景泰富集团、隆基泰和集团、佳源控股集团、天洋国际控股、雅达资本等数家房地产集团的并购税务顾问。
     
      一手实操一百四十余例公司并购案例与三百例土地增值税清算
     
      个人著作《房地产税收面对面:实务与案例》销量近4万册。
     
      培训过的企业:万科、中海地产、凯德置地、海航地产、中铁地产、景瑞地产、世茂地产、路劲地产、碧桂园、新城房产、仁恒地产、招商地产、保利地产、上实发展、绿地地产、绿城地产等七十余家中国地产百强企业。为10000余个房地产学员做过财税培训,其中,中国地产百强财务经理近千人。
     
      【课程大纲】
     
      第一部分  九种并购路径解析与案例实操
     
      一、在建工程并购(适用于二手土地并购)
     
      营改增后,在建工程并购成为最流行的二手土地并购方法,也成为营改增后许多房地产公司的最优选择。可以实现税负最优,但是交易过程中也存在非常多的风险点。需要综合考虑 25%开发节点确认、预售证与产证办理前置条件确认、总包方延续施工、增值税差额扣除土地、土地增值税加计扣除多个关键节点前置调研。
     
      已预售的在建工程转让土地增值税清算可以按房屋清算与在建工程清算两种思路进行。
     
      案例 1 :某房地产集团 A 公司在建工程已经预售,A 公司被 B 公司合并,土地证由 A 变更为 B,立项不改变,A 公司的在建工程土地增值税如何清算?B 公司销售未销售的房屋土地增值税如何清算?
     
      二、投资加转股权
     
      投资加转股权仍然是非房地产公司实现资产并购的最优方式。许多买方公司由于购买股权而承担股权溢价部分 64%的税负。介绍南通投资加转股权案例,节约税收 5000 万。
     
      案例 2:2010 年某非房地产公司 B 以不动产(帐面价值 126 万公允价值 8000 万)投资新设非房地产公司 A,享受土地增值税免税政策,C 房地产公司将 A 非房地产公司合并。当时免征的土地增值税是否需要补征?2017 年土地增值税清算,C 房地产公司的土地成本是多少?
     
      三、划拨(适用于有资源的企业)
     
      划拨交易方式在土地增值税与增值税缺少明显规定,成为国企资产重组的优先选择。已有多个案例表明,划拨可以实现 0 税收交易,但是各地认定不同不具备普遍适用性。民企同样适用划拨重组方式。投资是划转的一种特殊形式。
     
      案例:多家央企与国企存在资产无偿划转不征税的案例解析。
     
      四、分立加转股权
     
      分立加转股权是营业税下的常见交易方式,营改增后,该种交易方法的优越性大大降低。介绍由于税负无法转嫁而导致的收购停滞案例。介绍分立操作过程中应关注的风险点。
     
      案例 4:某酒店公司通过分立将一块净地剥离进入新设公司 A,由于酒店公司在分立环节没有纳税,导致购买方不愿意对 A 公司进行股权收购。
     
      五、转让股权
     
      转让股权是最有利于卖方的交易方法,但是是对买方最不利的交易方法,卖方向买方转嫁股权溢价部分 64%的税负。同时承担或有负债与风险。
     
      《介绍三个转让股权案例的操作风险点》
     
      股权交易方式的税务风险集中在股权溢价的消化
     
      《介绍七种消化股价溢价的方法》
     
      六、总分公司交易方式
     
      大集团之间可以通过总分公司的方式实现资产剥离交易,同时总分公司的特殊交易模式,适用于处理一些特殊发生的事项。
     
      我们可以实现总公司取得土地,分公司开发这种交易方式的税务处理。
     
      七、房地分离收储再转让
     
      国企可以通过土地收储而建筑物转让的方式实现不动产转让,规避土地甚至建筑物的转让税收。《介绍两个房地分离收储案例》
     
      案例 5:某房地产公司土地被政府收回,获得土地补偿费 5 亿,这 5 亿土地补偿费是否交土地增值税?
     
      八、出让合同变更方式
     
      案例:介绍通过出让合同变更实质转让土地,由于合同签订存在瑕疵而导致的 2 亿税款案。
     
      九、买资产
     
      最有利于买方最不利于卖方的交易方法,卖方的交易税负最重。
     
      目前流行的直接买资产的方式是法院拍卖,为企业带来很多的税务风险,例如即使纳税也无法代开发票,代付的税款无法税前扣除。
     
      案例 6:某房地产公司通过法拍从自然人甲购得一块土地,并且为甲代付了相关税费,但是税务机关却无法为自然人代开销售土地的专用发票。
     
      第二部分  土地拓展模式涉税解析
     
      一、净地出让模式所涉印花税、土地使用税、契税风险
     
      问题 1:母公司、项目公司、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税?
     
      问题 2:印花税的纳税主体是母公司还是项目公司?
     
      问题 3:如果没有约定交地日期,如何交土地使用税?
     
      问题 4:如果国土局没有按期交付土地,项目公司如何交土地使用税?
     
      问题 5:房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止交纳?
     
      问题 6:未办理流转手续的集体用地,由谁交税?
     
      问题 7:如果土地出让合同中没有包含市政建设配套费,市政建设配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取,这市政建设配套费是否作为契税的计税基础?
     
      二、房地分离出让如何纳税
     
      问题 1:房与地分离,应该按什么作为契税的计税依据?
     
      问题 2 购入在建工程开发,销售开发产品应纳流转税是否可以扣除在建工程已交流转税?
     
      问题 3:土地变性合同是否交契税?是否交印花税?
     
      三、拆迁补偿用房的涉税处理
     
      问题 1:拆迁补偿用房是否交流转税?计税依据是什么?何时交?
     
      问题 2:拆迁补偿用房是否交企业所得税?计税依据是什么?
     
      问题 3:拆迁补偿用房土地增值税如何处理?
     
      四、集体用地房地产开发的特殊处理
     
      问题 1:以集体用地进行投资,取得定额收益,如何交税?
     
      问题 2:由于企业搬迁取得的建筑物及固定资产补偿款如何交税?
     
      问题 3:联合建房取得的收入如何交流转税、土地增值税、企业所得税?
     
      总结与交流
     
     


      
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