【课程背景】
随着城市化进程，土地开发重心从城市中心向城市郊区转移，从一线城市、省会城市等重点中心城市向三四线城市、区域中心城市转移。由于城市郊区、三四线城市与一二线城市、省会（中心）城市在基础设施、产业结构方面存在较大差异，这些区域的土地开发大多是成片区域开发，其中最重要环节的就是前期的土地一级开发。而企业参与一级开发的重要目标之一就是一二级开发联动。
世联研究认为：随着城市化的进展，特别是城市化与城镇化相结合的发展道路的确立，以及三四线城市财政限制，企业参与土地一级开发的机会将越来越多。
【课程收益】
1、系统介绍土地开发模式及一级开发流程；
2、一级开发应明确的核心问题及一二级联动开发中的土地风险与控制；
3、学习土地一级开发与一二级联动开发成功案例解析。
【学员对象】
1、房地产企业董事长、总经理、开发总监；
2、房地产投资总监及其他高管:一二级土地开拓人员；
3、房地产开发企业总部及分公司开发运营部门。
【王牌导师】
杨老师：南京大学经济学硕士；某上市集团战略顾问事业部总经理；
区域开发与旅游地产资深专家 ；深圳市旧城改造与重建专家组成员；长沙市先导区、重庆 两江新区等城市专家顾问；清华大学、南京大学、西南交通大学等高校房地产总裁班讲座教授
11年城市咨询与房地产相关经验，专注亍城市发展与房地产新领域。先后参与海南长流新区、长沙新河三角洲、北京第二机场、重庆两江新区、丽江古镇、苏州工业园、固安工业园等大型开发项目；先后为万科、鲁能、金地、华侨城、中粮、首创、港中旅等知名企业 提供顾问服务；并先后参与《新城模式》、《旅游地产》、《产业园模式》、《都市休闲》、《楼宇经济》等著作出版。
【课程大纲】
第一部分：土地与土地开发基础
Part 01：土地开发流程与一、二级开发：
1.土地生命周期；
2.土地开发的几个环节
城市进入性；
区域开发商业模式设计。
定位与规划；
区域运作策略与土地营销；
区域增值。
3.一、二级开发的差异性。
4.土地开发的法律问题；
国家对土地开发的法律规定；
地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；
相关规定带来的操作问题。
第二部分：一级开发的模式与案例
Part 02：一级开发模式分析
1.全程运营模式
模式解析；
全程运营模式的要点；
案例研究：亚龙湾一级开发浅析；
2.主导整合模式：
模式解析；
操作要点与成功要素；
案例研究：海南清水湾一级开发浅析；
3.一级主导开发模式：
模式解析；
操作要点与成功要素；
案例研究：天津泰达城一级开发浅析；
4.一二级联动开发模式：
模式解析；
操作要点与成功要素；
案例研究：南京吉山产业园一级开发浅析；
5.公建代建开发模式：
模式解析；
操作要点与成功要素；
案例研究：阜阳一级开发浅析；
Part 03：国内一、二级土地了联动开发成功案例分析：
成功案例标准；
案例01：金融街惠州金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。
发展历程讲解
发展定位与规划调整；
合作方式；
排他性土地控制策略；
土地获取方式；
启动策略；
城市设施建设与区域土地开发。
案例02：扬州广陵新城开发----典型三线城市一级开发；
发展历程讲解；
定位思考与功能确定；
历史文化名城与区域开发的价值结合；
一级开发中的政企合作；
一、二级开发联动实现措施。
一级价值兑现实现流程。
案例03：青岛即墨 南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发；
发展历程讲解
开发企业介入机会与土地获取条件；
定位与规划调整策略（及效果分析）；
公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；
二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；
一级开发控制二级土地的措施；
二级开发与公共设施开发的互动性分析。
政府对一级开发的支持。
第三部分：一级开发、一二级联动问题解析
Part 04：（结合案例）企业参与一级开发应明确的核心问题
1.土地流转方式。
土地性质；
土地指标；
土地流转进程安排；
土地流转中的成本概算。
2.资金流转方式
合作投资方式；
投资概算；
投资计划（年度、季度）；
投资与收益关系概算（年度、季度）；
资金监控方式。
3.合作方式（合作协议中明确）。
合作方的权利；
合作方的责任（各方干什么）；
合作决策机制。
土地增值收益分成方式与核算机制。
Part05：基于一二级联动开发的企业商业模式 模拟分析
1.项目情况（城市／区位／用地指标等）
2.项目利益相关者目标要求分析（政府／企业／市场消费者／投资者等）
3.项目商业模式简析（相关利益者的关系）
项目平台价值分析：
土地升值价值；
市场二级开发价值
规划的多维度分析：
多目标实现分析；
开发空间或资源的平衡性分析；
市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析
项目风险控制点分析：
拆迁分析；
规划变更分析；融资渠道及成本分析；
政府信约束分析（政府领导变更／供地指标计划／拆迁进度控制／供地价格变更等）
基于项目规划定位的目标实施策略：
举例旅游地产：重点旅游设施选择与运营，一级土地和二级地产与旅游的配合开发（节奏／规模／质量）；关键品牌资源的整合开发（酒店／高尔夫等）／经济分析
商业模式构建：
企业：主体开发权／规划控制权／开发控地权（指标供应／土地上市价格／优先取地／开发时间和空间顺序和进度）和利益分成（分成比例／资金流转方式和时间节点效率／）；政府责任（审批和办证等／主导拆迁／外围基础设施建设／区域价值营销等）
第四部分：一二级开发中的土地控制与风险
Part 06：一、二级开发联动开发实现方式（土地控制方式）
1.合作协议控制
2.规划控制--控制要点、城市案例启示。
3.关键设施控--制控制要点、城市案例启示。
4.流程控制--控制要点、城市案例启示。
5.其他控制方式
Part 07：（结合案例）土地一级、一二开发联动风险与控制
1.投入成本风险；
拆迁成本的不可控；政府成本的不可控（管理成本的不可控）；
关键设施的假设成本不可控；开发周期的不可控。
2.规划实现的风险。
商业不可实现；产业不可实现；
公共设施不可实现；规划导致经济不可实现。
3.进程不可实现风险；
政府换届导致的剔出风险；
土地出让实现风险
4.增值收益分成实现风险。
土地财务管理制度；制度导致的企业财务风险；
产业基金资金流转；设立政府企业设施投资资金流转；
分块取地转让（合作）资金流转；成功案例一级开发分成收益财务实现流程。
Part 08：课程小结
问题解答与交流
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