【课程背景】
2018税制大改之年，国地税合并、增值税税率降1点、个人所得税起征点提高、小规模纳税人标准调整、金税三期、非居民金融账户涉税信息尽职调查、税收实名制认证、稽查改革、机器人、信用体系建立等......税制改革风起云涌，新政频出，金税三期预警评估系统功能强大。全面营改增后，房地产企业增值税、所得税、土地增值税清算、发票管理等事项互相影响，容易顾此失彼，稽查精准打击防不胜防，老项目与新项目并存、交织在一起，稍有不慎即发生补税、罚款、滞纳金。怎样准确理解新的税收政策，合理规避税务风险是房地产企业又一重要课题。此课程以房地产企业土地增值税清算为主题，集中解决房地产企业增值税、所得税、土地增值税、发票管理以及会计处理的统筹协调，以及涉税风险管控。解决房地产企业涉税争议的焦点问题，并对金税三期监管下房地产企业日常中的疑难问题详细解惑，帮助企业规避和防范。财务、税收风险。
【课程对象】
各房地产董事长、总经理、副总、财务税务总监、经理、主管、会计等人员、税务师所、会计所
【金牌导师】
孙老师：
房地产营改增落地方案和辅导实施专家，中国注册会计师、注册税务师，原任全国首家5A级税务师事务所高级经理。孙老师做过营改增落地服务过的建筑和房地产企业：葛洲坝集团、中国远洋集团、中铁置业集团、中关村开发建设集团、中国铁建房地产集团、中弘投资、中国远洋集团、北辰实业等。在税务师事务所工作18年，拥有多年财税专业经验，能够将理论与实践很好地结合起来，在全国进行过200多场建筑房地产财税培训，案例引用多，合理引导学员思维，达到良好的学习效果，受到学员一致好评的“实战派落地专家” ，常年协助北京地税做土地增值税复审。
【课程大纲】
一：2018年重要税制改革对房地产企业的影响及应对
1. 国地税合并税制改革对地方经济的深远影响
2.2018年国地税合并下的国家税务总局稽查重点工作安排
3. 盘点2018年最新税收优惠政
4. 国务院推出7项减税政策解读
5.从企业所得税申报表修订看所得税管理的方向和重点
6.新版企业所得税预缴申报表的要点及房地产企业预缴申报问题
7. 增值税税率变化对房地产企业增值税管理的影响分析
8. 企业所得税优惠免除备案风险加剧
9. 2018年第28号公告《企业所得税税前扣除凭证管理办法》对房地产企业的重大影响
二、营改增+金税三期对房地产企业监控案例与风险排查
1.“春雷2018行动” 各地联合打击虚开骗税
2.营改增后房地产增值税热点问题的解析
3.房地产企业“营改增”进项税额抵扣实务总结
4.关联方无偿借款增值税所得税处理
5.如何防范三流不一致，及发票不规范风险排查与应对
三、营改增对土地增值税的重大影响及企业应对
1.营改增政策对房开企业土增清算影响的主要文件解析
（1）《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）
（2）《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号公告）
（3）《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）
（4）《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（2016年第86号）
2.全国各地区不预征土增税规定
3. 国地税合并后各重点省市土增政策汇总分析
4. 国地税合并后土增清算风险及筹划分析
四、房地产开发拿地及前期阶段涉税风险管控纳税筹划
1.房地产开发企业税收管理风险点提示
2.土地使用权的获取有哪些形式？购买土地环节税务风险控制关键点
3.房地产企业营改增后收到地方政府土地返还款的财税处理
4.增值税一般计税下土地价款扣除问题
5.房地产企业转让在建项目土地价款的扣除
6.房地产企业筹建期的招待费问题
7.立项、规划、设计环节应注意哪些税收问题与节税策略
8.委托境外单位进行规划设计，支付设计费如何扣缴增值税
9.营改增后拆迁补偿费的税务处理
10.回迁房的会计处理和涉税事项分析
11.前期拿地阶段涉及的契税和土地使用税的简要分析
五、房地产项目建设阶段的税收风险管控纳税筹划
1.“分类法”的要求及适用范围
2.划分开发产品成本核算对象的原则
3.“开发成本”中七大成本项目的核算内容
4.成本、费用划分原则及风险把控
5.计税成本对象确定的六大原则及处理技巧
6.成本费用税务稽查四大风险点
7.完工条件-成本核算的分水岭
8.开发项目地下车库要不要分摊土地成本
9.税法规定的几种成本分摊方法的合理运用
10.利用基础设施建造地下车库的成本核算与土增税清算
11.人防工程土地增值税问题及税务处置技巧
12.企业所得税和土地增值税对借款费用的处理差异
13.房地产行业成本费用涉税稽查重点
14.房地产企业红线外支出的法务、财务和税务处理
15.售楼部样板间的财税风险点
六、房地产项目竣工验收和销售阶段的纳税筹划
1.房地产行业收入常见涉税“重点问题”及税收稽查点
2.销售地下车位税务处理的纷争
3.新收入准则对房企销售收入确认的影响
4.房地产开发企业代收费用的涉税处理
5.视同销售业务税收政策有何变化，计税基础如何确定
6.房地产开发项目怎样确定计税成本终结日，预收账款何时结转销售收入
7.什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策
8.土地增值税清算对象的合理确定
9.装修费用 的有效利对降低土地增值税的影响
10.房地产企业转让在建项目与转让股权税收区别
11.土地增值税清算应注意哪些问题,才能合理降低税负
12.房地产企业销售未完工产品企业所得税处理几个问题的解答
13.房地产企业销售自留物业的纳税筹划
14投资性房地产” 的税会处理分析
15.房地产行业预提费用的重点税收风险及汇缴分析
16.开发项目清盘时怎样与税务机关清算企业所得税
17.房地产开发项目土地增值税清算工作中的重点和难点
18.尾房销售涉税要点把控及规划策略
19.土地增值税二次清算问题
七、房地产项目公司清算注销涉税风险及规划安排
1.退出房地产业务相关方的税务筹划
2.股权转让、股权支付的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议
3.房地产项目公司股权转让与税收筹划
4.关于股权转让方式征收土地增值税的分析
5.公司注销阶段税务风险规避策略
6.清算所得税计算要点把控
八、房地产项目纳税筹划整体思路分析
1.金税三期下的税务稽查指导思想及一般思路
2.三张财务报表财务指标风险对金税三期涉税风险防控
九、现场答疑（提前准备咨询问题）
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《国地税合并背景下房地产企业土增税清算开发全程税收筹划》
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