【课程背景】
2019年，房地产再次进入深度调整期：一方面，拿地、融资、税务成本攀升，挤压房企的利润空间；一方面，国家在加速寻找可以替代房地产行业的经济支柱产业。房地产行业再次迎来小房企被并购、大房企谋转型的洗牌时代！本课程以新形势、新个税、新征管为背景，全面系统地梳理了房地产企业投融资过程中的税务规划，分拿地、运营、融资、退出四个板块，一层层抽丝剥茧，将每个节点的节税技巧和风险控制一网打尽。接地气、重实效，只要学会一招，便可斩获百万投资回报。
【金牌讲师】
李老师：
15年专注股权咨询，被业内誉为“股权女神”拥有律师、注册会计师、注册税务师、基金从业资格。
服务过万科、方兴地产、联想控股、拉卡拉、神州租车、和记黄埔、碧桂园、千年舟集团、青海春天等百余家企业。在全国各地巡讲股权课程百余场，培训学员余万人。
刘老师：
会计师、审计师、注册税务师、高级纳税筹划师，中审众环会计师事务所、众环海华税务师事务所副所长，主要研究房地产企业战略税务规划、房地产经济合同涉税条款审核与税务规划、房地产劳动合同法下个税与企业所得税双赢处理技巧、房地产企业重组税务规划、房地产企业年终决算与所得税汇算清缴。长期在全国巡讲财税专题。个人著作《企业经济合同涉税处理》、《企业投资选择与税务分析》《2013年版企业所得税汇算清缴政策分析与问题处理》《土地增值税清算全程实务操控》等。
【课程对象】
本期培训内容适应房地产企业老板、财务高管、业务主管等各类人员。
【课程大纲】
第一板块：新形势下房企投融资税务规划
一：大势观澜-看清趋势 谋定而后动
1、回首2018年，金税三期+国地税合并+个税修订
2、展望2019年，减税几何？房产税？社保入税落地？
3、新周期下，房企投融资新特点和各节点节税点和风险点
4、碧桂园的启发：控成本、提效率、防风险、谋转型
二：拿地税收筹划
（一）股权架构
1、自然人直接架构：龙地产案例；
2、合伙企业间接架构：碧桂园跟投案例
3、控股公司间接架构：红星美凯龙案例
4、海外架构：2018年港股上市房企盘点和架构解析；
5、契约型架构：万科地产案例
（二）拿地筹划
1、股权收购 2、合作建房 3、拆迁还建 4、旧城改造等
三：运营税收筹划
1、资产剥离方式概览（分立、转让、划转、投资）
2、分立：荣安地产分立案例（流程+节税点+风险点+点评）
3、投资：肥肥地产投资案例（流程+节税点+风险点+点评）
4、划转：某上海地产公司剥离商业地产案例
5、如何设计转型业务的激励机制（股权激励+合伙人+跟投）
四：退出税收筹划
1、房地产项目公司注销清算：五步骤+10个税收节点
2、房地产项目公司股权转让节税案例深度剖析
3、房地产转型中的税收筹划招数盘点
4、新个税+CRS启动后，高净值人群财富配置专题
5、富贵鸟和小马奔腾案例看家族企业的财富传承之道
五：融资税收筹划
1、房企创新融资模式的税政筹划案例（信托、ABS、供应链金融等）
2、房地产基金运作模式及税收筹划
第二板块：年终企业所得税汇算清缴疑难问题处理
一、营改增后房地产企业所得税季度预缴与预计利润
1、房地产企业所得税季度预缴方法
2、房地产企业所得税季度预缴比例
3、房地产开发节点
4、房地产企业完工前收入税务处理
5、房地产企业完工后收入税务处理
6、房地产企业收入纳税调整
二、营改增后预缴所得税与汇算清缴收入金额的确定
1、预收账款收入金额确定
2、汇算清缴收入金额确定
3、视同销售环节收入金额确定
三、完工成本计算与结转
1、完工成本分期
2、完工成本业态归集与分摊
3、成本分摊法
4、利息成本分摊
5、结转完工产品成本
四、完工成本计算与结转实操案例
1、完工成本分期实操案例
2、完工成本业态归集与分摊实操案例
3、成本分摊法实操案例
4、利息成本分摊实操案例
5、结转完工产品成本实操案例
五、完工产品汇算清缴成本调整
1、分摊出租产品折旧
2、样板房软装成本
3、新项目一般计税成本变化
4、不动产销售汇算清缴成本调整
5、固定资产/投资性房地产汇算清缴成本调整
六、所得税汇算清缴其他收入与费用调整
七、汇算清缴具体案例运用
1、拆迁还房的账务与税务处理
2、房地产开发企业代收费用的税务处理
3、产权式酒店经营方式的税务处理
4、土地闲置费扣除的税务处理
5、商铺售后返租的财税处理
6、房企代垫首付和购房返税处理
7、合作建房的税务处理
8、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
9、房地产企业与业主间违约金的处理
10、房地产预收的诚意金、订金、定金的处
11、“还本”方式销售建筑物的营业税处理
12、房地产开发企业不同拆迁补偿方式的涉税政策
13、售房部（接待处）、样板房的税务处理
14、预收款可以作为房企广告费、宣传费和业务招待费扣除基数
15、房企销售未完工产品的税费处理
16、 售楼部的会计与税收处理
17、卖精装房送家电、家俱的税务处理及案例分析
18、城市和国有工矿棚户区改造项目的税收优惠政策
19、转让人防设施的税务处理
20、项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理
21、房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理
22、融资性售后回租三大税种处理
23、买一赠一模式税务问题
24、视同销售财税处理
25、融资费用与统借统还税务处理
26、股权投资与转让税务处理
27、企业一般重组与特殊重组涉税处理
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《新形势下房企投融资税务规划及企业所得税汇算清缴疑难问题处理》
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