【课程背景】
在“金税三期”大数据严征管背景下，房地产企业如何从战略运营视角全流程全税种预算管控，转换财税处理思维观，优化全程业务运营和涉税管控，从筹建环节资金准备进企业到注销清算环节资金彻底退出企业，通过全流程全税种的税务预算规划和房地产企业行业运营的无逢衔接，利用房地产全流程的合同规划和签订、票据管理、工程财税预算、最优化发包、收款、开票、报税、成本核算的实例模拟，让你轻松应对增值税时代房地产企业全流程财税实务问题。
【课程对象】
房地产企业老板、财务高管、业务主管等各类人员
【金牌讲师】
于老师：
全国注册税务师、会计师，是实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。近年来，为多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。讲课以基层财税实务应用见长，政策解析深刻，培养学员树立针对房地产和建安企业行业运营特点的财务管控思维观解决实践中对各类财税疑难问题的处理能力。
【课程大纲】
第一节 房地产开发流程概述
1、房地产企业开发全流程都经历哪些环节，各环节能取得哪些和财税规划管理相关的表证单书？财税新政如何切入房地产的行业运营？
2、商品房开发全流程各阶段相关表证单书的涉税认定和筹划应用。
第二节 筹建环节
1、财务和税务上如何划分企业筹建期间？ 如何帐务处理、涉税规划和票据处理？
2、实例模拟如何将筹建期间发生的开办费业务进行涉税计算和在年度所得税申报表中具体填报。
第三节 设立环节
1、房地产企业设立环节应关注哪些关键点才能保证其后续发展税负最优化？
2、不同出资方式的涉税分析和房地产企业组织架构最优化搭建的财税规划。
3、架构规划对增值税进项税有何影响？对土地增值税有何影响？如何做好事前筹划？
第四节 筹资环节
1、企业资本结构设计应考虑哪些涉税风险？
2、不同股权筹资方式和负债筹资方式的涉税风险分析和筹划应用案例。
如：增值税时代如何通过组织架构搭建，破解房地产企业的融资瓶颈？房地产开发阶段如何解决高融资成本的税前扣除问题；如何将房地产企业的高利润税前合法转出和税收洼地的利用。。。。。
第五节 征地环节
1、不同方式取得土地，其成本如何确认？帐务如何处理？合同如何签税负最优？如何处理入账票据？
2、不同方式返还土地款，为税收最优化，如何进行商业模式优化。
3、征地环节实务应用。
（1）、不同购地方式和土地出让金返还的涉税处理和财务核算案例。
（2）、外购在建项目（如烂尾楼）的涉税分析和票据处理？
第六节 开发环节
1、主要涉及税种及筹划应用。
2、实务应用
如何确认成本核算对象？如何最优化进行成本归集和预算。
税务征管下社保费成本如何合法降低？
工程如何发包双方综合税负最优？
甲供工程如何财税最优化管控？
“以房换地”“以地换房”如何确认成本？如何确认增值税等计税依据及纳税义务？
第七节 预售环节
1、订金、定金、诚意金、保证金等如何开票和最优化涉税处理?
“买一送一”如何税收处理？以老带新税收风险如何控制？。。。。
2、预售环节应关注哪些涉税风险点？如：
“未完工”取得收入如何账务处理？又如何在季度申报表和年度申报表反映？
所得税预缴申报应注意哪些涉税风险点？有哪些税务筹划应用点？
案例1：房地产企业所得税预缴申报表的模拟填报？
案例2：房地产企业预售阶段年度申报表的模拟填报。
第八节 竣工销售环节
1、开发流程中，会计在哪个节点确认收入和结转成本？税收又是如何规定的？二者差异如何协调？收入确认和成本结转应关注哪些财税风险点？
增值税新项目下扣除土地价款后如何计税和开增值税发票？
一般纳税人销售开发产品在交房时如何开票、计税、申报、帐务处理？
房地产企业成本核算全过程案例模拟。
房地产企业计税成本确认和税会差异调整实务案例。
竣工决算期选择应注意哪些涉税风险？如何规划？
增值税下代收的水电、燃气、太阳能等费用如何开票和税收筹划?
交房面积误差如何开具发票？
买房赠送如何处理和税收筹划技巧？
2、特定业务的涉税处理。如：以前年度应扣未扣费用和资产损失如何税务处理？
3、案例：房地产企业完工阶段企业所得税汇算实务演练。
4、土地增值税清算
（1）土地增值税清算模拟和检查应对实务案例。
（2）土地增值税的反避税和税收筹划实例解析。
第九节 自持、清算注销和资本运作
1、自持管理。
开发企业自持资产如何进行税收最优化剥离？
自持资产如何进行商业模式优化。如自持资产如何结合物业管理进行战略运营管理？
企业出租新、老项目、转租项目如何商业模式优化和税收筹划？
2、清算分配和注销环节必须掌握哪些财税新政？应防范哪些涉税风险。
3、实务案例解析
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《房地产企业全流程全税种合法低税负运营策略》
