【课程背景】

 

　　随着“放管服”改革的深化，房地产企业面临额税收外部征管环境日益严峻，以往不规范的做法日益难以为继。

 

　　2019年“减税降费”背景下，房地产企业下半年的稽查压力与日俱增，如何有效应对税务稽查，将是每个地产管理人员需要认真思考的问题。

 

　　置身于如此背景，房地产开发企业的财税工作挑战重重，风险与收益并重，拿着相比其他行业的高新，当然需要做着不同于其他行业的创新工作。本课程不同于以往房地产课程的肤浅内容整理汇编，精选了有关房地产企业有难度的财税管理问题，以“房地产企业管控之税收筹划与稽查应对”为核心，结合房地产开发的全生命周期流程，通过两天的课程展示当前房地产财税领域前沿的平安纳税和合理税筹，案例实操可以落地。

 

　　【金牌讲师】

 

　　周老师：（以税务局和地产集团的双角度分享）

 

　　现任标杆地产集团税务总监，负责全集团的税务管控工作。

 

　　曾任某省级地税局稽查局任副局长，先后兼任省稽查局三分局、二分局局长，某市地税局副局长。先后负责全省180余起重大案件的查办；

 

　　蔡老师： （通俗易懂，实操落地，算法科学）

 

　　百强地产并购财税专家，前税务局领导，曾任前10强地产、某金融集团等多家企业财务总经理、税务总、投资总等职位，五星讲师。

 

　　【课程大纲】

 

　　周老师：房地产税务管控与风险应对（第一天案例分享）

 

　　一、如何正确利用征管法赋予纳税人的权利保护自己的合法权益？

 

　　二、征管法中哪些规定与纳税人的实体义务密切相关？

 

　　三、税务机关内部如何进行职责分工？哪些部门可以做什么，不可以做什么？

 

　　四、如何正确对待评估（风险应对）和稽查

 

　　如何应对稽查的罚款？

 

　　五、稽查的常见问题

 

　　如何才能免于处罚？

 

　　六、增值税降税率对房地产企业的影响及应对

 

　　七、房地产企业常见问题及应对方法

 

　　1、税款超缴问题

 

　　2、配建保障房问题

 

　　3、视同销售问题

 

　　4、土地款返还款如何处理最有利？

 

　　蔡老师：房地产合理税筹实操案例与战略管控 （第二天案例分享）

 

　　一、 “国地税合并、税制大变更”下房开企业全生命周期财税管控战略思考

 

　　1、“国地税合并”房开企业财税管控必要动作

 

　　2、“税制大变更”下房开企业合同控税的误区：合同价款想改就能改？--合同情势变更理论的税法考量

 

　　3、房开企业全生命周期税负不平衡问题的战略解决思路

 

　　4、“营改增”时代房开企业全供应链税务筹划战略的实现路径

 

　　5、新个税法下房开企业用工模式选择与税收筹划

 

　　二、房开企业资源取得阶段平安纳税与合理税筹

 

　　1、土地价款扣除：增值税、企业所得税、土地增值税

 

　　1)增值税销售额扣除土地价款：按项目还是按公司？

 

　　2)土地返还款如何处理？--走出冲成本或计收入的“二元误区”

 

　　3)动迁还平增值税的计税依据如何确定？

 

　　4)母公司拿地项目开发土地价款扣除的三种路径

 

　　2、城市更新项目涉税问题分析--来自一手案例剖析

 

　　3、房地产土地拓展投资不同模式的财税安排与税收筹划

 

　　1)一级市场：招拍挂、勾地、一二级联动

 

　　2)二级市场：资产收购、股权收购、产权/司法拍卖、要钱不要地

 

　　4、市政建设配套费是否需要缴纳契税？--税总最新的口径

 

　　5、印花税、土地使用税等小税种的细节问题分析

 

　　三、房开企业融资环节平安纳税与合理税筹

 

　　1、集团内部关联方资金拆借纳税风险分析与稽查应对--来自2018年稽查动态的最新口径

 

　　2、大额贷款与其他应收款并存纳税风险分析与稽查应对--增值税视同销售与企业所得税利息扣除的两头围堵

 

　　3、统借统还纳税风险分析与稽查应对

 

　　4、混合性融资（“名股实债”）纳税风险分析与稽查应对

 

　　四、资源加工阶段平安纳税与合理税筹

 

　　1、开发产品成本：工程造价、会计核算、企业所得税计税成本、土地增值税扣除项目

 

　　2、企业所得税全生命周期申报纳税流程--税会差异如何调整？实际毛利与预计毛利差额滞后确认的稽查风险防范

 

　　3、建安房企甲供工程的博弈--以施工水电为例

 

　　4、境外设计费如何代扣代缴相关税费？--房企、境外设计公司、境内代理三方协议模式的“虚开风险”

 

　　5、开发成本超过评估指标值就要补税吗？

 

　　6、建安成本偏高--房地产企业反避税案例

 

　　7、成本发票滞后取得（跨期票据）的扣除问题？--追溯调整法与未来适用法的选择？

 

　　8、营销设施建造费（销售样板房、售楼处）纳税风险分析与稽查应对--增值税、企业所得税、土地增值税的处理异同

 

　　9、地下车位的财税处理：风险与收益的权衡

 

　　1)国税发【2009】31号文第33 条如何理解？

 

　　2)人防车位销售，建造成本还可以作为公配处理吗？

 

　　3)无产权地下车位销售房产税风险的规避

 

　　五、资源流通与管理阶段平安纳税与合理税筹

 

　　1、金税三期系统中重点监控与预警的房开企业财务数据

 

　　2、预收账款的增值税会计处理--来自实操案例的讲解

 

　　3、价外费用（违约金、赔偿金、奖励费等）纳税风险分析与稽查应对--来自稽查案例的讲解

 

　　4、“限地价+竞配建”无偿是否视同销售？--走出现有认识的误区

 

　　5、“双合同销售”、分拆房价销售纳税风险分析与稽查应对

 

　　6、“工抵房”纳税风险分析与稽查应对--“五方协议”模版分享

 

　　7、印花税、土地使用税、房产税--财会【2016】22号文后在土增税清算时能否扣除？土增税清算时间早晚如何决策？--国税总局【2016】81号公告的深度解读

 

　　总结与交流 专家答疑互动环节，学员问老师答