【课程背景】

 

　　1、房地产项目开发是社会各种资源的集成，其耗用资金之巨、涉及相关领域之广、产业链条之长，为其他行业所无法比拟。纳税筹划将成为房地产企业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分，也将是企业经营决策的重要内容，全面了解和领会房地产企业纳税筹划思路及方法技巧。

 

　　2、林老师针对当前房地产行业财务的这种特殊状况，经过多年来的整理，把握住其中的重点脉络，为房地产企业安排了一个系列内容，勾画出一个完整的工作主线和工作要点，使各项工作考虑在前、清算、筹划在前，工作中有的放矢，避免走弯路。通过合理有效的纳税筹划，降低项目的开发成本，增加企业利润。

 

　　方 法：注重方法与操作结合，强化案例与实践同步，突出现场咨询与交流

 

　　【课程对象】

 

　　1、房地产董事长、总经理、副总、财务（税务）总监、经理、主管、会计等人员

 

　　2、各省、市、区县税务局、税务所、会计所、律师所、财税咨询公司等工作相关人员

 

　　【金牌导师】

 

　　林老师：

 

　　中国注册税务师、会计师、律师。我国著名的房地产纳税规划实战筹划专家，被誉为房地产财税答疑“第一人”。现为某省税务局官员，国家税务总局讲师团成员，国家税务总局稽查人才库、所得税人才库优秀人才。厦门国家会计学院硕士研究生导师、闽南师范大学等数所院校客座教授，多次组织、参与全国税收大要案稽查工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，并著有《土地增值税清算操作指南》1-5版、《房地产企业所得税汇算清缴》2019版等。

 

　　【课程大纲】

 

　　一、企业设立阶段涉税风险管理与税务规划

 

　　1、股东身份确定的涉税风险与纳税规划问题：开发公司法人、自然人或有限合伙股东，对未来的股息分红所得、股权转让所得利弊分析与规划？境内与境外投资者的税收待遇异同知多少？

 

　　2、货币出资与非货币性资产出资在税收上利弊分析与纳税规划：以土地使用权、房产所有权出资的增值税、土地增值税、企业所得税、契税等问题如何处理？

 

　　3、以上市公司的股份作价出资与以非上市公司的股权作价出资税收上有何异同？

 

　　二、拿地环节税收风险与控制

 

　　1、各种土地取得方式契税如何计算缴纳？政府先期工程支出是否需要缴纳契税？后期发生的安置房开支是否需要需要缴纳契税？

 

　　2、各种土地取得方式税收问题集锦：包括政府招拍挂、直接交易、以划拨（赠予）、置换、抵债、作价投资入股、合作建房、股权转让、合并以及分立等各种方式取得的土地涉及的增值税、土地增值税、企业所得税的处理各是如何？如何实现公司或股东利益的最大化？

 

　　3、附条件的土地取得应注意什么税收风险：限地价竞保障房建设资金，限地价竞配建人才公寓或其他无偿的建筑面积，要求在项目红线外修路搭桥建公园等涉税问题如何处理？能否筹划？

 

　　4、购买烂尾楼问题集锦：以什么为依据确认土地成本？增值税发票该如何开具？购买的烂尾楼成本能否在清算土地增值税时加计扣除？

 

　　5、安置支出问题集锦：各类拆迁补偿费或拆一还一如何进行会计处理？成本如何抵扣进项税额？返回给被拆迁人的销售不动产发票如何开具？

 

　　三、开发建设环节涉税风险管理与规划

 

　　1、开发建设过程中交纳的各种规费的涉税处理：缴纳的各种规费的合法有效凭证是什么？增值税能否进项抵扣？土地增值税能否扣除并加计扣除？其他各税又该如何处理？

 

　　2、支付给境外的费用问题集锦：支付给境外机构的设计费、服务费、咨询费等各类费用各税如何处理才能避免涉税风险？

 

　　3、营改增前后甲供材处理的变化对房地产业税负的影响在哪里？

 

　　4、开发成本中出现的最大的抵扣问题是什么，该如何规避？

 

　　5、园林绿化的进项抵扣应注意什么问题，应如何筹划取得利润最大化？

 

　　6、为项目开发而发生的贷款利息支出以及与贷款服务有关财务顾问费、手续费及咨询费进项税额能否抵扣进项税额？

 

　　7、公共配套设施和地下建造的人防工程、有产权与无产权的车库在税务处理上有何区别？

 

　　8、无产权车库对外出租取得款项需要预交增值税吗？房产税怎样缴纳？

 

　　四、预（销）售环节涉税风险管理与规划

 

　　1、预售阶段税收问题集锦及规划：房地产项目预售阶段的增值税与企业所得税的纳税发生时间规定相同吗？房地产企业销售开发产品如何计算销售价款和价外费用，代收代付的住房维修基金、初装费等可以不用缴纳增值税吗？

 

　　2、买一赠一营销模式涉税问题集锦与规划：“买一赠一”如何确认收入金额，送面积、送家电、送车位、送物业等不同销售模式税收规定有哪些不同，会计如何处理，赠送的礼品是否有个人所得税的扣缴风险？“老带新”销售如何确认支出，票据如何处理，是否涉及扣缴个税？“团购销售、抵券销售、存一抵五”等销售模式下销售收入如何确认，如何开具票据？

 

　　3、委托销售问题集锦及规划：“分销”、“包销”和“代销”等各种委托销售模式支付的手续费涉及的各类税收风险主要有哪些，该如何把控？

 

　　4、售后返租问题集锦及规划：“售后回租”、“低价出售、免费返租”应如何进行会计核算与税务处理？有哪些税收风险？“售后回购”销售在增值税、企业所得税、土增税如何确认？

 

　　5、视同销售问题集锦及规划：投资、分配、换取其他单位或个人的非货币性资产、赠予、广告等视同销售行为的认定在各税上是否一致？配建的学校、医院、幼儿园、会所等公共配套设施处置时是否可能涉及到视同销售问题？

 

　　五、自持经营环节营改增后的差异与风险控制

 

　　1、开发产品转自持的问题集锦及规划：开发产品转自持的增值税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、房产税以及契税等各自应该如何处理？

 

　　2、自持物业运营租赁涉税问题集锦及规划：以租代售的增值税和其他各税风险何在，该如何回避？自持物业租赁应如何规划可尽量减少增值税、房产税等税负？出租不动产免租期内需要缴纳增值税和房产税吗？怎样操作可以合理避税？

 

　　六、当前国内经济形势和房企税务困境

 

　　1、新冠肺炎疫情对房业项目经营的影响与财税处理

 

　　2、当前国内经济形势对房地产企业的影响

 

　　3、当前房企面临的主要调控政策和影响

 

　　4、房地产企业当前的税务困境

 

　　七、现场疑难问题解答（纸质问题请提前打印或书写工整）