【课程背景】
房地产行业是一个资金密集的行业，其开发周期长，税收复杂，税负重，开发阶段多，投资风险高，成本核算阶段复杂；特别是“营改增”后，国地税机构合并、金税三期与发票系统升级，个税新税制、社保移交、增值税重大改革，房地产企业风险越来越大，而税制变革下的筹划也越来越重要。
本次特训营从房地产财务操盘和财税实操两个维度出发，对房地产企业经营各阶段详细解析--从公司架构设计、公司设立、筹资、拿地、开发建设、预售、销售、自持运营、资本运作、项目清算资金退出企业等阶段，逐一精讲财税管控要点；通过提前筹划筹资管理、合同控税、防控风险、规范企业的业务流程、规范核算，从根本上化解风险；全流程实例模拟，让您轻松应对增值税时代房地产企业全程财税实务问题。
课程做到“重实战，重实效，重实用”，融合大量“法律条款+实务操作+经典案例”进行分析，着重讲解房地产企业实际工作中财税热点问题，困扰房地产企业的业务难题将在课程中迎刃而解！帮助学员搭建一套清晰的房地产财税管理体系框架，更好地服务于房地产企业内部财税精细化管理。
【课程对象】
本期培训内容适应房地产企业财务总监、财务高管、财务经理、会计等各类专业人员。
【金牌讲师】
于老师：
注册会计师、注册税务师。从事税务工作逾二十年，资深房地产财税顾问，实战派房地产财税培训讲师。国内著名税务筹划专家，擅长将财务、税收和法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。对房地产和建安企业财税实践方面有非常深入研究，深得企业认可。
【课程大纲】
第一讲：房地产行业管理新形势
第一节 金融监管。企业帐户央行全面严管；个人银行卡大数据动态监控；非法支付入刑，虚假支付已无空间，房地产企业怎么安全地放好自已的钱？
第二节 行业监管。房屋建筑工人实名制全面实施，双帐户管理；电子化监管；违规用工全面黑名单管理下，企业如何规划好人工成本有效应对？
第三节 涉税监管。“金三”上线带来涉税违规新革命。流程监管、大数据监管、多维度监管；“双随机一公开”稽查执法模式全面铺开、税警联合严打发票虚开虚抵、黑名单制度广泛落实。违法成本全面上升，税收征管全面进入精细化严管时代，企业该如何调整应对？
第四节 应对方略。房地产企业开发成本显性化，融资成本虚高，收入规避难，核定征收已成历史。高暴利伴随着高税负，增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税等增高。信息化、法制化、大数据、精准定位税收风险下，房地产企业内外忧患如何应对新挑战？
科技进步带来财务职能转型，企业管理需求全面提升，税收征管大数据精准管控下，业税深度融合、全价值链精准管控势在必行。
第二讲：房地产开发流程
房地产公司开发实务中须经历哪些流程？
各流程需事先规划好哪些财税要点和提取哪些法律行为的涉税证据方可保证其项目开发运营综合税负最优化？
老项目需做哪些涉税流程、涉税合同、涉税票证更新？
新项目如何规划好架构、商业模式，才能保证在符合房地产行业运营前提下财务核算管理综合收益最大化？
新形势新时期下房地产公司商业模式创新及财税规划新走向。
财税新政如何落地到房地产的行业运营？
实例讲解房地产企业商品房开发流程及涉税规划。
第三讲：筹建阶段
1、财务和税务上如何划分企业筹建期间？如何帐务处理、涉税规划和票据处理？应防范哪些涉税风险？
2、实例讲解如何将筹建期间发生的开办费业务进行涉税计算和在年度所得税申报表中具体填报及风险防范。
第四讲：设立阶段
公司设立阶段应注意哪些涉税要点？在当前减税降负新形势下，如何事前“预见”政策及经济形势变化，如何规划好架构保证后续运营中税负最优化？如何规避或最小化后续税政变化的影响？
现状--缺少全程统筹规划思维，给公司后续资本运作、集团融资、股权转让、清算分配高暴利资金释放等阶段带来涉税风险。
收益--通过事前架构优化，达到最低税负目标。
投资主体如何优化、投资比例如何规划、公司架构如何最优规划、不同出资方式涉税分析和规划。
第五讲：筹资阶段
当前形势下，企业资本结构设计应考虑哪些涉税风险？中小房地产企业筹资面临哪些问题？如何进行商业模式更新有效破解房地产企业的融资瓶颈？例如：如何规划架构解决超金融机构同期贷款利率的利息在所得税前合法扣除又不产生增值税的税负？如何通过资本动作将房地产公司的应税收入合法转化成免税收入.....
不同股权筹资方式和负债筹资方式涉税风险分析和筹划应用案例。
第六讲：征地阶段
征地阶段相关税种政策解析及风险防范。拿地和土地返还阶段如何通过优化商业模式保
证运营全税种综合税负最优?
不同方式取得土地，如何成本确认和帐务处理？合同如何签总体税负最优？如何处理入账票据? 如：母公司购地子公司开发如何处理税负最优？投资、划转的财税处理及筹划应用。。。。。
不同方式土地出让金返还涉税处理和合同规划实务案例。
拆迁补偿的处理方式精讲。
实务问答：土地价款销项税额抵减是否冲减土地成本？土地使用税可计入开发成本吗？取得土地的印花税可否记入土地成本？土地使用税和耕地占用税能不能同时缴纳？未建成房地产转让是否纳契税？代建保障性住房承受的土地如何纳契税？合作建房及回迁安置房建造如何纳税？
在税政频繁变动时期，合同如何签才能税负最优？如何规避税政税率变动带来的风险？如何审核合同中的财税相关条款？如何处理入账票据？
第七讲：开发阶段
1、开发阶段相关税费解析及风险防范。如：合同印花税缴纳基数含不含增值税？开发企业如何缴土地使用税，有哪些可利用的优惠空间？用商品房作抵押物向银行抵押贷款，是否征房产税？
实务应用：委托贷款合同要交印花税么？
2、增值税降税政策后，招投标应做何应对？
3、工程发包模式如何进行商业模式规划能使开发和建筑双方综合税负最优？
4、增值税减税之后，如何进行盈利预测和对外报价？
（1）老项目如何进行盈利预测，如何估计增值税、社保减负带来的影响？
（2）跨期项目如何修正盈利预测，如何判断增值税、社保减负带来的影响？如何最大化减税红利？
（3）增值税、社保双降后，新项目如何做好盈利预测，如何对外报价？
5、增值税、社保减税系列新政下，房地产企业的采购策略分析。
（1）增值税、社保减税系列新政下，如何与供应商协商修订原采购定价？
（2）税政频繁变动时期，如何进行采购定价优选供应商？如何签采购合同，最大化己方收益？
6、工程如何发包双方税负最优？如何测算和管控成本？
7、甲供工程业务处理方式有哪些？筹划方式案例精讲
8、票据风险管控。
9、开发成本核算实例模版应用。
10、开发成本费用预算。
11、实务应用：
应用1：地下车位的成本分摊。应用2：红线外成本。应用3：售楼处、样板间装修。
第八讲：预售阶段
1、实例解析：预售阶段增值税如何预交、开票、申报、核算？订金、定金、诚意金等如何开票和涉税处理?
2、实例解析：增值税时代土地增值税预征基数的确定；未按规定预征土地增值税是否加收滞纳金？
3、 预售阶段企业所得税应关注哪些涉税风险点？如：“未完工”取得收入如何账务处理？又如何在季度申报表和年度申报表反映？各类费用如何最优化税前扣除实例解析？房地产企业所得税预缴申报应注意哪些涉税风险点？有哪些税务筹划应用点？。。。。
案例1：房地产企业在所得税预缴方面特殊规定的报表填报案例解析？
案例2：实例讲解房地产企业在预售阶段如何进行所得税汇算清缴。
第九讲：销售阶段
1、增值税新政实施后，增值税核算、报表填报和发票开具实例解析。
增值税税率新旧政策跨期衔接处理，跨期合同如何开票？特殊条款如何判断和处理好开票税率？扣除土地价款后如何开增值税发票？
增值税核算的变化、受影响的重点业务控制和实操解析。
2、完工是结转收入和计税成本分界点。开发流程中，会计在哪个节点确认收入？税收又是如何规定的？二者差异如何协调？收入确认和成本结转前应关注哪些财税风险点？执行新收入准则对房地产企业收入核算有哪些影响？一般纳税人销售开发产品交房时如何开票？计税成本如何确认？以前年度应扣未扣费用和资产损失如何税务处理？
实例应用：企业所得税成本核算模版应用。
3、土地增值税清算
（1）土地增值税清算必备知识及清算实例应用。清算后取得发票咋办？清算后又卖房咋办？清算后收取的补面积差款项如何处理？。。。
（2）实例解析：筹划应对土地增值税高税负方法。
4、房产税和土地使用税、个人所得税、城建税等风险管控及实务应用。
如：房地产企业土地使用税何时终止纳税义务？价外费用如何防范风险？销售“无产权地下设施” 如何时涉税处理？销售“小产权房”如何涉税处理？买房赠送礼品如何处理？房屋面积误差如何处理？“老带新”销售模式如何处理？交房前后物业费如何处理？优惠促销如何涉税规划？。。装修房（软装）如何涉税规划？。。。。
5、房地产企业相关税收优惠全解析。
第十讲：自持运营和清算阶段
1、存量资产剥离税收最优方案解析。
2、房屋租赁全解析。如：业主共有的经营性房产出租、地下建筑出租、免租、售后返租。。。实例解析。企业出租新、老项目、转租项目如何税收规划？
3、房屋抵债实例应用。
4、物业公司代收费的规划及案例分析。自持资产如何结合物业管理进行战略运营管理？
5、清算分配和注销阶段必须掌握哪些财税新政？应防范哪些涉税风险？
6、清算所得税处理。所得税清算必备知识全解析；清算所得税的核算及合并分立所得税处理实例解析。
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《业税融合下房地产企业全价值链全税种实操精讲》
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