【课程前言】
2016营改增后，土地成本抵减增值税销项在土地增值税上如何处理尚无定论，2017年碧桂园执行新收入准则力推时段确认收入会计处理再起风云；2018年开始的资管产品税收新政让房地产企业融资成本税前扣除有据可依，2019年集团内部无偿占用资金免征增值税看上去很美。2020年房企三条红线严监管背景下网传恒大三轮融资1300亿背后对赌协议是否存在会计核算与税收问题？本课程聚焦房开项目开发全生命周期“四个阶段”，“三大税种”，“会税结合”，深入分析房开项目“会税差异”与“三税差异”，实操讲解房地产企业会计核算与三税预缴+清算中最值得关注的疑难问题。全面
控制房开企业税收风险，实现企业税收最小化与利益的最大化。
【课程收益】
【前沿把握】了解最新房地产税收政策变化趋势及现行政策释放的信号。
【系统梳理】把握房地产开发企业3税预缴+清算模式各税种管控模式与会计核算，制定合理的税收管理，节省核算成本。
【重点关注】帮助企业解决重要税种涉税疑难，理清税收管理中的疏漏，税收风险最小化。
【课程对象】
本期培训课程适合房地产企业总裁、运营与资金高管、财务总监、税务经理、财务经理、会计等各类人员。
【金牌导师】
欧老师：
会计学博士，教授，硕士生导师，中国注册会计师。精通会计准则、税收制度与财经法规，具备丰富教学与实战经验。从2001年起从事会计职称考试和注册会计师考试考前培训工作，为财税部门、中介机构、房产集团公司等举办上千场专题讲座。同时兼任多家公司财务（税务）顾问，为多家企业集团进行企业财务流程与税收优化方案设计。
【课程大纲】
【导论】从房屋拆迁非货币补偿不允许作为增值税销项差额扣除看税会差异与税（所得税）.税（增值税）、税（所得税）“三税差异”——以某省局的回复为例。
一、房开企业项目公司成立与拿地中的税收问题
1、房开项目开发流程与基本会计核算框架及三税“预缴+清算”征管模式
2、项目公司成立三类股东（自然人、合伙企业、公司）不同税收待遇差异分析
3、项目公司成立认缴制：实收资本“收付实现制”还是“权责发生制”及其对税收的影响
4、房开企业招拍挂拿地与项目公司成立财税协同管理
5、房开企业暂未开发（分期开发）的土地：存货还是无形资产及其对税收的影响
二、房开项目开发与预售会计核算与三税协同管理
1、一个难解之谜：房开企业如果界定筹建期间与两费（业务招待费、广宣费）税前扣除
2、房开项目预售：增值税预缴范围界定与抵减中的财税问题？
3、房开项目预售：土地增值税预缴基数到底是做“除法”还是“减法”？
4、房开项目预售：所得税季度预缴与汇缴中的财税问题？
三、房开企业交房：收入确认与两税（增值税、所得税）结算
1、房开企业执行新收入准则四个科目（合同资产、合同负债、合同履约成本、合同取得成本）运用
2、房开企业收入确认：时点还是时段（碧桂园执行新收入准则案例）
3、房开企业时点确认收入：会计与两税时点的差异
4、实例分析房开企业交房增值税异常波动
5、实例分析房开企业计税毛利率过高导致交房当年所得税为负能否退税问题
四、房开企业土地增值税清算财税疑难问题分析
1、土地转让、土地开发后转让、在建工程转让、开发产品转让、存量房转让等不同形式土地增值税的计算方法与申报表适用
2、非完工产品转让：土增税缴纳与上下游衔接
3、开发产品自持：三种不同模式税负分析
4、开发产品清算：清算时点、清算单位与清算类型对土增值税税负的影响
5、开发产品清算：收入确认与营改增后一般计税项目土地成本抵减增值税销项额对土增税的影响
6、土地成本分摊：对能否使用“税务机关认可其他方法”的分析与质疑?
7、开发成本分摊：层高系数法能否被广泛认可？
8、车库，又见车库：车库成本计算与税收问题?
9、印花税会计核算与土增值税税前扣除迷局?
10、土增税清算导致企业亏损所得税退税具体方法?
11、土增税清算后现房销售土地增值税到底如何缴纳？
五、房开企业融资与营运资金管理中的财税问题
1、恒大地产三轮融资对赌协议引争议：负债还是权益？
2、案例分析信托融资成本能否在企业所得税税前扣除?
3、2018年资管产品税收新政对房地产企业融资的影响：好还是坏?
4、2019年永续债税前扣除政策明确对房地产企业融资的影响：好还是坏?
5、集团内无偿暂用资金免增值税：胡萝卜还在大棒？
六、现场疑难问题答疑（有问题请提前打印好或书写工整）
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服务流程：
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《房开企业全生命周期税收差异协同管理》
