【课程背景】
房地产企业特殊业务包括合作建房业务、房地产信托基金业务、一级、二级土地联动开发业务、买一送一业务、限地价竞配送业务、回迁房视同销售业务、售后（回购)回租业务、月（季度)预申报及年度申报业务、股权转让业务等，以上这些特殊业务如何进行增值税、企业所得税、土地增值税三大主体税种的会计和税务处理，一直困扰财税人员，本专题从法律会计、税收三个维度进行深入准确分析，以期破解沉淀多年未解的难题。本专题同时关注建筑企业的临时设施、人工劳务、代理拆迁、商品混凝土销售、混业经营、转分包差额纳税、异地预缴及个税代扣、社保费规范等处理重难点问题。
【课程对象】
本期培训内容适应房地产建筑企业财务总监、财务高管、财务经理、会计等各类专业人员。
【金牌讲师】
蔡老师：
国家税务总局师资库名师成员之一，厦门大学经济学院、法学院、厦门国家会计学院、上海财经大学常年聘任培训师/客座教授，现任福建省税务学校副校长。中国注册会计师、中国注册税务师、福建省优秀教师。
【课程大纲】
第一部分 房地产业10大特殊业务的会计与税务处理
一、合作建房业务
1、税收意义的合作建房应具备条件
2、合作建房具体的方式有哪些
3、营改增后合作建房增值税应如何处理
4、合作建房【2009】31号是如何规定，如何征税确认？
5、合作建房土地增值税最新规定是什么？是否减免税？
【知识链接与拓展】合作建房法律知识与会计实务
二、房地产信托基金业务
1、何为房地产信托基金业务
2、可以作为的基础资产有哪些？
3、房地产信托基金业务的运作流程
4、房地产信托基金业务环节增值税、土地增值税处理
三、一级土地开发业务
1、国有土地开发的法务处理
2、社会这本参与国有土地开发的财务和税务处理
（1）税务处理:增值税如何交？ 按总额法还是净额法？企业所得税如何交？
（2）财务处理收入是按销售商品确认还是按建造合同确认
【案例分析】某地产公司与土地储备中心合作开发生地协议约定分配利益条款的 涉税处理
四、买一送一业务
1、盘点买一送一50种形式
2、买一送一的增值税的法律分析、税收分析
3、买一送一的企业所得税的法律分析、税收分析
4、买一送一的土地增值税的法律分析、税收分析
5、买一送一的个人所得税的法律分析、税收分析
6、买一送一的会计处理
7、房地产企业有否混合销售行为？
8、买一送一开发商真的会合规处理？
【案例分析】买房送装修、送物业、送空调财税处理
五、限地价竞配送业务
1、什么是“竞配建”？限地价竞配建操作程序
2、如何判定“限地价竟配建”的经济业务实质？
3、移交行为是转让行为吗？
4、涉税风险从何而来？
5、配建房无偿移交是否视同销售
6、如果配建的社会保障房视同销售，应以什么价格计征增值税？
7、是否视同销售影响销售额计算
8、视同销售情况下能否享受优惠
9、土地增值税计税成本如何确定
10、移交时如何开票
11、会计处理应计入主体工程土地征用及拆迁补偿费大市政配套费还是将配套房建安成本放入“公共配套设施费”
12、税收筹划有那些招数？
六、回迁房视同销售业务
1、回迁房拆迁流程
2、回迁房以什么价格确认增值税
3、回迁房收入与成本如何计算
4、回迁房视同销售土地增值税如何清算
【案例分析】营改增后回迁房视同销售财税处理实务分析
七、售后（回购)回租业务
1、售后（回购)回租业务为何确认为负债？
2、售后（回购)回租业务增值税、企业所得税文件是哪个？
3、账务处理举例
八、新版月（季度)预申报及年度申报业务
1、新版申报表两个重要变化
2、举例新旧填报区别与变化
3、企业新版报表填报两风险
4、化解两大策略
九、股权转让业务
1、股权转让交增值税吗？
2、股权转让企业所得税的纳税地点、时间、计算成本举例
3、股权转让土地增值税的争议破译四个密码。
【案例分析】
十、房地产企业三大税种政策差异比较分析【对比表】
第二部分 建筑企业涉税重难点精解
一、建筑企业临时设施
1、建筑企业临时设施的具体范围
2、临时设施是直接费还是间接费
3、举例临时设施税会差异如何调整
二、人工劳务
1、建筑劳务、劳务分包、劳务派遣等区别
2、劳务合同与劳动合同区别与应用
3、人工劳务税收筹划
4、个税税收风险及化解
三、代理拆迁增值税税目适用及税收筹划
四、商品混凝土销售一票制与多票制、运输等筹划
五、转分包差额纳税
六、异地预缴及个税代扣政策应用及风险规避
七、社保费规范等重难点处理及筹划
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《房地产建筑业17个特殊业务的会计与税务处理实务精解》
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