第一部分
项目前期可行性研究环节税务风险防控及税务筹划 |
【案例】某地产公司江门并购拿地税筹案例
房地分离缴纳契税
2、重组拿地
【案例】某地产公司东北并购拿地案例
旧改模式税务筹划（村企合作为例）
在拆迁安置环节的拆迁费用支付税务筹划 |
|
一、税务风险防控
1、业务的真实性 2、可行性研究业务费用列支情况
3、外出考察情况 4、劳务费支出
5、委派任职人员情况 6、企业车辆、财产保险 |
|
二、税务筹划
【案例】某市国税局2020年10月接到省国税从金三系统推送的协查案件，于是进驻A房地产公司查询过往三年账目。稽查发现…… |
第四部分
开发阶段的税务风险防控及税务筹划 |
|
一、税务风险防控
1、滚动开发成本的处理
2、人防等地下设施成本的处理
3、融资费用、大额成本费用支出的处理
4、甲供材、材料分配方法的处理
5、材料成本差异、隐瞒的“违章建筑”的处理
6、劳务费用的、部分拆迁补偿费
7、前期工程费：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”
8、以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费 |
|
第二部分
立项及建设用地规划环节税务风险防控及税务筹划 |
|
一、税务风险防控
1、各类建筑物用地情况、各类勘探、设计合同印花税
2、通过比对测算结果合理划分清算单位
3、合理规划地下开发面积、搭配不同类型的房产立项
【案例】某地税务机关对某房地产开发企业进行税务检查，经入库信息核对，没有发现该公司在项目开发前期有诸如勘探、设计类合同印花税入库数据。
【思考】如何控制印花税风险、如何签合同更节税 |
|
二、税务筹划
1、合作建房、代建房税筹
2、多处房产合并核算税筹
3、甲供材、签订承包合同税筹
【案例】HK设计公司不同项目间分配设计费
4、设计费、建筑安装工程费、隐蔽工程税筹
5、采购电梯四种合同签订方法税筹
6、违约金平销返利税筹
【案例】房地产公司设立上下游公司节增值税
7、甲指材、甲供工程税筹
8、特殊甲供工程、园区管网工程费税筹
9、园林环境建设费、公共配套设施费税筹
10、开发间接费、人员的工资税筹
11、税收滞纳金和罚款支出不能税前抵扣的税筹
【案例】某地产公司税收罚款税筹
12、购买集体福利固定资产不能抵税的筹划
【案例】BGY购买食堂车辆税筹
13、财务费用中的利息支出税筹
14、调整项目融资架构的最佳关联方贷款金额
15、企业按规定缴纳的五险一金税筹
16、业务招待费、会议费、广告宣传费税筹
【案例】猪饲料 |
|
第三部分
取得土地阶段税务风险防控及税务筹划 |
|
一、税务风险防控
1、没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证
2、土地闲置费 |
|
二、税务筹划
1、招拍挂模式税务筹划 2、合作建房
3、土地出让价格明显偏低时的税务筹划
4、红线外与目标地块相连接区域的税务筹划
5、出让金返还的税务筹划
6、土地征用及拆迁补偿费的税务筹划
7、招投标主体与签订土地出让合同主体的关系及管控关键
【案例】如何确定土地出让合同主体
巧签土地出让合同少交土地增值税
巧签土地出让合同少交土地使用税 |
|
三、二级市场拿地税务筹划
1、并购拿地
【案例】某地产公司节税97%的案例 |
|
17、增加扣除项目金额税筹的三个原则
18、普通标准住宅增值率税筹
【案例】B公司向A房地产公司增资2.5亿元，双方约定年收益率为15%，两年后A公司再以2.8亿元的对价赎回该项投资，共回收3.55亿元
【思考】如何签合同较节税 |
14、开发商品房与出租商品房筹划
15、在开发项目之前就先确定好购买方筹划
16、将房产销售改为股权筹划
【案例】某地产项目都是普通住宅，预估销售收入116000万元，预估全部扣除项目金额之和96049万元
【思考】如果筹划才能降低综合税负 |
|
第五部分
竣工阶段税务风险防控及税务筹划 |
第七部分
自持商业物业经营阶段的税务筹划 |
|
一、税务风险防控
1、收入（所得）的结转情况
2、增值税纳税义务发生时间
3、票据未到情形的处理
4、预提费用、大额成本支出的处理
5、自建自用房产、测绘面积问题的处理
6、建安成本高于平均造价的“正当”理由
【案例】2020年5月，某地税务机关对某房地产开发企业进行税务检查。检查人员在核对成本结转业务时发现……
【思考】财务人员处理正确吗？如何才能用足相关税务政策 |
一、税务筹划
1、合理分解租金收入 2、变房屋出租为其他业务
【案例】某地产公司新总部土地使用税
自建办公楼出租的装修费筹划
将固定资产作为低值易耗品一次性列支筹划
购大型设备的加计扣除筹划
不构成房产的建筑房产税筹划
分清房屋出租与建筑物出租筹划
企业出租房产利用费用分别核算避税筹划
将出租改为对外投资筹划
转换房产税计税方式筹划
土地增值税清算中利用产权转移规定避税
【案例】E企业将原值1亿元的自营物业对外出租，租期三年，三年不含税租金合计2400万元，有免租期
【思考】该房地产企业如何签合同较节税 |
|
第六部分
销售阶段的税务风险防控及税务筹划 |
|
一、税务风险防控
1、定金的处理 2、商品房销售数据
3、城镇土地使用税纳税额的变化
4、低价交易情况 5、委托建房交易情况 |
|
第八部分
转让房地产公司股份阶段的税务筹划 |
|
1、建好交易对手所需全部要素的公司
2、约定投资后分配比例
3、法人股东转让股权前必考虑是否要做的3件事
4、港资企业、外资企业转让股权税务筹划
5、转让股权地点、与股权并购方式下的税负筹划
6、自然人转让股权计税价格偏低筹划
7、是否先分配利润再进行股权转让筹划
8、先增资扩股筹划
9、利用股权转让时点筹划
10、去房地产化的出售节约土增税
【案例】HD投资汽车行业的税筹
【案例】某房产公司股东是法人，账面所有者权益5亿，其中账面未分配利润4亿，股权转让价6亿
【筹划】如何筹划可以节省转让股权的税费 |
|
二、税务筹划
1、利用土增税临界点进行合理避税
2、人防车位销售、售楼处及样板房筹划
3、营销现场费用、交房、样板房的装修费用筹划
4、赠送物业管理费、分解商品房销售价格筹划
5、通过确定适当的转让房地产收入筹划
6、销售精装房的合同签订技巧筹划
7、代收费用、毛坯房装修后销售、售后回租筹划
8、利用精装房合理避税
9、通过选用不同的利息支出扣除方法筹划
10、精装房签订合同筹划
11、代收代缴费用、广告公司筹划
12、变房地产销售业务为代建行为筹划
13、在建项目整体转让的纳税筹划 |
|
|
第九部分：现场沟通与交流 |
|
《房地产企业全生命周期（八大阶段）税务风险防控管理与税务筹划关键节点、策略及案例分析》
服务流程：
| 
