【课程背景】

 

　　当前，税务机关有效实现了税收征管的信息收集、数据比对及指标预警，大数据技术使得税务监管手段“鸟枪换炮”，税务稽查的刚性和威慑力得以强化。房企涉税环节和涉及税种较多，税收征管环境变化及税收政策的调整。最近，“数据治税”严格要求房地产企业按月、动态更新土地增值税项目台账，项目建设情况、销售进度等数据无处藏身，让土增税清算任务迫在眉睫！在房企的三大税负构成比例中，增值税是基础，企业所得税是核心，土增税是关键！土增税按照开发周期清算，财务核算时间跨度长、计算流程繁琐、扣除项目复杂，加之各省土增税清算疑难问题解释不统一，进一步加剧了房地产企业土增税清算的难度。

 

　　本次课程紧扣土增税政策，以当前最新税收政策为依托，直击当前新形势下土增税清算的风险点与规避技巧，着眼房企如何科学合理规划清算项目、如何灵活处理成本分摊、如何把控清算时机、如何准确填报土增税申报表等关键疑难问题，通过具体、浅显、通俗的案例解析，分别从土增税清算项目认定、收入节点与金额确认、扣除凭证判定、扣除项目排查诊断等重点内容，到成本分摊方法的具体运用与税收防范，逐一解读土增税清算技巧与风险点把控，让财税人员较为完整地掌握土增税清算方法，独立完成清算项目。

 

　　【课程收益】

 

　　1、紧扣实务、操做性强：重实战、重实效、重实用，详尽解读房企实际工作中的热点问题和风险防范；

 

　　2、着眼本地、针对性强：就各省市土地增值税核心政策专题解读，，让学习不再“空洞”，激发财税潜能；

 

　　3、案例为先、数据支撑：基于真实案例数据分析，实务操作全覆盖，会计分录、计算过程、法规引用，全面提升筹划技巧；

 

　　4、学员互动、现场答疑：学员带着问题听课，现场咨询，参与解析过程，实实在在解决本企业疑难问题。

 

　　【课程对象】

 

　　1、各房地产董事长、总经理、副总、财务(税务)总监、经理、主管、会计等财税相关人员

 

　　2、各省市县区税务局、税务师事务所、会计所、律师所、财税咨询公司等财税相关人员

 

　　【金牌讲师】

 

　　王老师：

 

　　会计师、注册税务师

 

　　著名税务策划专家、税务系统内实战老师

 

　　数十家房地产集团的税务顾问、答疑专家

 

　　王老师常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，汇缴，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市讲授房地产行业税收专题讲座几百场，聚航特聘专家;讲授由浅入深．生动活泼．内容准确．分析透彻．简明扼要．操作实用；授课风格生动诙谐．风趣幽默，受到全国各地的房地产企业学员的认同和热烈追捧。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一部分：土地增值税清算概述

 

　　1、土地增值税计征范围

 

　　2、土地增值税的计算流程

 

　　3、土地增值税的扣除原则

 

　　4、结合增值税政策解读扣除凭证类别

 

　　5、土地增值税的预征制度

 

　　6、清算单位确定与《项目登记表》

 

　　7、清算分类标准辨析

 

　　8、二次清算必要性以及流程

 

　　9、土地增值税核定征收注意事项

 

　　10、清算条件与土增税台账之间的关系

 

　　第二部分：土地增值税清算收入确认

 

　　1、土地增值税确认收入时点以及金额

 

　　2、买房赠送面积、送车位、送物业等促销申报表填报

 

　　3、以租代售、售后回租模式下清算节点把握

 

　　4、如何有效理解销售价格偏低

 

　　5、价外费用与垫资利息

 

　　6、合作建房税收风险分析

 

　　第三部分：土地增值税清算扣除确认

 

　　1、招拍挂方式下土地成本确认

 

　　2、土地投资式下土地成本确认

 

　　3、以房换地（以地换房）方式下土地成本确认

 

　　4、以股权转让名义转让土地成本确认

 

　　5、红线外支出土地成本确认

 

　　6、配建房土地成本确认

 

　　7、不同土地返还款对土增影响

 

　　8、滞后成本支出（成本差）土增处理技巧

 

　　9、装修分类以及清算扣除技巧

 

　　10、不同售楼部核算方式对土增清算影响

 

　　11、财务费用扣除（不同融资方式资金成本确认）

 

　　12、开发间接费、资本化利息扣除注意事项

 

　　13、税金扣除与收入配比的复杂性

 

　　14、印花税、城镇土地使用税扣除

 

　　15、“旧房”界定以及土地增值税计算流程

 

　　第四部分：“拆迁还建”财税处理（选）

 

　　1、拆迁还建经济业务实质分析

 

　　2、拆迁还建不同会计处理对税收的影响

 

　　3、拆迁还建增值税视同销售计税依据选择

 

　　4、拆迁还建企业所得税处理暨税收调整

 

　　5、拆迁还建土地增值税处理暨申报表填报技巧

 

　　6、价差部分处理技巧

 

　　7、拆迁还建发票开具、契税等问题解析

 

　　8、销售与购进“烂尾楼”土地增值税解析

 

　　第五部分：成本分摊与车位

 

　　1、会计核算对象对土地增值税影响

 

　　2、成本分摊原则解读

 

　　3、占地面积法分摊要领

 

　　4、建筑面积法与土增申报表对接

 

　　5、直接成本法的运用

 

　　6、预算造价法适用要点

 

　　7、层高系数法适用原理分析

 

　　8、人防车位销售税收分析

 

　　9、无产权车位、有产权车位税收差异分析

 

　　10、车位成本分摊要领

 

　　第六部分：土地增值税税负测算

 

　　1、数据采集来源

 

　　2、收入数据采集与分割

 

　　3、成本数据采集与分摊

 

　　4、税金数据采集与计算

 

　　5、数据综合运用与税负测算结果比对

 

　　6、土地增值税临界点分析

 

　　第七部分：各地土地增值税解读

 

　　1、普通住宅标准界定

 

　　2、清算单位以及填报《项目登记表》注意事项

 

　　3、开发费用扣除比例

 

　　4、已经申报但税务机关没有审核结论土增处理方法

 

　　5、车位在土地增值税清算的处理

 

　　6、成本分摊方法介绍

 

　　7、购买在建项目进行继续建设再转让的扣除

 

　　8、核定征收率以及四项成本核定标准

 

　　9、尾盘销售（后续成本）扣除计算

 

　　10、浙江省“旧房”界定标准

 

　　第八部分：现场互动答疑