【课程背景】

 

　　2022年底，新冠疫情防控全面放开。2023年初，小规模纳税人税收优惠政策如约而至。2023年必定是一个机遇与挑战并存的一年，金税四期上线后数电发票全国试点对房地产企业的涉税操作面临着巨大的挑战；增值税立法草案修改完善亮点频出，贷款利息未来可以抵扣进项税额成了一大卖点；虽然经济下行形势依然不容乐观，但是房地产企业毕竟成为了“留抵退税”常态化政策的最大赢家，通过“留抵退税”获得了更加充裕的资金流。这次我们将手把手教您现阶段房地产企业怎样延续进行增值税“留抵退税”。

 

　　由于2019年以来普惠性减税政策持续造成地方政府财政收入吃紧，税务机关对重点税源企业的检查力度将在2023年不断加大，作为税局重点税源行业的房地产开发企业极其容易被纳税评估或税务稽查，甚至被认定为偷税，直接造成税企争议持续不断，房开企业已俨然变成税务机关税款入库增收的“一块肥肉”。加之2023年全国部分地区加大对房开企业土地增值税的清算力度，多项土地增值税清算口径发生变化，在智慧税务监管的大环境下，房地产开发企业既面临着重大利好，又将迎来巨大的涉税风险。

 

　　置身于如此背景之下，企业的涉税工作将面临层层挑战，风险与收益并存，创新与困难同步。本课程将精挑细选若干涉及房开企业账务处理多税种疑难问题，深入的为大家细致分析、剥丝抽茧，直击当前房开企业在金税四期智慧税务监管下的难点痛点问题，提出当前房开企业涉税风险规避方案，帮助房开企业更加从容的面对日益严峻的税务稽查评估形势，能够做到从容不迫，精准应对，打造房开企业账务涉税风险规避降本提质增效的最优化。

 

　　【课程收益】

 

　　重 结 果：提出房企多税种若干疑难问题进行剖析和解决；

 

　　接 地 气：大型房企的所得税汇缴案例讲解与风险规避；

 

　　抓 要 点：云南及部分省份土增税清算管理办法政策比对。

 

　　【课程对象】

 

　　房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师及企业纳税经办人员。

 

　　【金牌讲师】

 

　　刘老师：

 

　　山东财经大学硕士研究生，某税务干部学校副教授。多年在税收一线从事税务稽查和审理工作，曾多次参与国家税务总局组织和布置的相关行业专项专案检查工作，税务总局稽查人才库成员，房地产税收师资库成员，获得税务总局级别师资证书，被业内人士誉为房地产建筑业税收管理专家。在税务学校工作期间，着力从事税收政策研究工作，多次参与税务总局组织的房地产建筑业最新政策研讨会，参与对税务干部、纳税人及中介机构的税收政策培训工作，参与万科地产、华润地产、中南置地、阳光城地产、佳兆业集团、亿达中国控股等多家上市公司内训工作，承担全国多所税务院校的教学任务，国家税务总局扬州税务进修学院兼职教师，山东大学继续教育学院、山东财经大学财税学院、湖北财税职业学院客座教授，编写《企业所得税纳税遵从风险与防范》、《新企业所得税汇算清缴疑难问题解析与特殊项目难点分析》、《最新企业所得税申报表填审技巧与政策指引》等多本涉税书籍。

 

　　【课程大纲】

 

　　一、增值税立法、金税四期上线房开企业涉税风险规避与疑难问题处理

 

　　1．增值税立法草案逐条比对，剖析草案十大变化，讲解“贷款服务”进项税额放开抵扣链条对房地产开发企业的重点影响

 

　　2．理解《草案》与房地产税收业务一一结合，建立信息共享机制，与国土局、财政局、房管局、住建委完成数据交换，房开企业未来应怎样进行风险应对？

 

　　3．“金税四期”已于2022年12月28日上线，三大变化与一大缺陷并存，第一时间解读“金四”。“金税三期”与“金税四期”的区别？站在税局的专业角度讲解金税四期的建设构架和大数据治税的管控模式对企业所得税汇算清缴的影响。

 

　　4．金税四期在全国实行增值税数电发票化试点工作，2025年全面完成上线的数电发票的关注重点有哪些？他未来会对房地产开发企业将带来哪些直接影响？房地产企业财务人员应做好哪些准备工作？

 

　　5．数电发票的发展进度展示与发展过程，十大特点讲解；数电发票的开具、接收、抵扣、查验、红冲

 

　　6．2023年税务总局稽查重点目标，稽查方向将完成从“以查促增收”向“以查促管理”转变。作为重点税源企业，房开企业怎样避免被选入稽查名单？

 

　　7．多证合一、一照一码、财源建设平台数据信息共享、互联网爬虫技术广泛应用，在股转并购重组领域发挥作用，“智慧税务”成为主流，房开企业哪些信息会被税务机关进行数据比对？

 

　　8．税务总局企业所得税风险提示系统的上线，财务报表与企业所得税申报表数据强制比对，2023年新增哪些涉税指标，房开企业怎样正确进行账务处理、填写纳税申报表，才能够不被税局稽查关注？

 

　　9．国务院普惠性减税政策下房开企业多税种执法口径愈发严格，怎样正确对待税务稽查与纳税评估的关系？手把手教你用纳税评估化解被稽查的风险。

 

　　- 某房地产企业纳税评估未开票收入税款入库案例分析

 

　　10．房开企业工资薪金个税申报与企业所得税扣除比对及土地增值税的税务稽查风险化解，内外工资表形式的使用禁忌

 

　　- 某房地产企业高层员工发放年终奖评估案例分析

 

　　11．新格局下房开企业合同控税的误区：个人代开发票，受票方企业所得税、土地增值税风险激增解决方案的税务稽查风险化解

 

　　12．房地产企业全税种退税政策解读及操作实务 - 怎样利用多缴退税完成房开企业的“降本、提质、增效”的税收主要目标。

 

　　二、房开企业拿地预售环节涉税风险规避与疑难问题处理

 

　　1．大市政配套费缴纳契税新政终于明确，已经缴纳的大市政配套费用可否作为增值税一般纳税人差额递减的土地成本？全国税局执行口径讲解

 

　　2．法院强制执行房地产权属转移登记涉税问题最新解读，被执行方需缴纳税额巨大的增值税与土增税，买受人如何进行税收筹划，将交易税费降到最低？

 

　　- 两个不同案例，带来两个截然不同的交税结果

 

　　3．房开企业在预售阶段，增值税与企业所得税、土地增值税的收入口径差异及疑难问题处理

 

　　4．房地产上市公司如何提前消化增值税3%预缴，怎样才能取得更大的资金流，手把手教你增值税留抵抵欠

 

　　- 某房地产企业增值税期末留抵税金抵减增值税预缴欠税案例分析

 

　　5．增值税专用发票认证抵扣360天的规定期限已经取消，房开企业在商品房预售阶段，增值税一般计税预缴税款，进项发票是否应及时认证？不同企业的不同认证抵扣方法讲解。

 

　　6．建筑安装企业营改增后异地施工的发票可否作为增值税抵扣、企业所得税成本、土地增值税的扣除凭证？

 

　　- 某房地产企业建安成本案例分析

 

　　7．数电发票试点后建筑安装企业营改增后提供建筑服务，开具增值税发票时，备注栏将不再显示建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，作为授票方的房地产怎样查看该发票的有效性？

 

　　8．房地产开发企业受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付土地价款的财政票据，应关注哪个特别条款？

 

　　9．“买房赠车位”、“买方赠储藏室”少缴增值税、企业所得税、土地增值税的税务疑难问题处理

 

　　10．国有土地使用权的有偿收回、土地出让金返还、购买土地滞纳金、分期付款购买土地，几种拿地方式的增值税、企业所得税、土增税的税务疑难处理

 

　　三、房开企业融资施工环节涉税风险规避与疑难问题处理

 

　　1．《企业所得税税前扣除凭证管理办法》解读及“无票扣除”引来的法律风险与对增值税、土地增值税的影响与补救

 

　　- 以案说政策，某房地产企业“无票扣除”以后年度稽查风险化解

 

　　2．以“毛地竞拍”等形式取得土地向村委支付拆迁补偿支出的税收筹划与税务稽查风险化解，企业所得税、土地增值税如何安全稳妥的税前扣除

 

　　- 某房地产企业旧村改造拿地案例分析

 

　　3．红线外支出能否税前扣除？变相销售地下车位是否应确认企业所得税及土地增值税清算收入？有产权车位、无产权车位、人防车位的土地增值税处理

 

　　- 以案说法，各地房地产企业红线外修建柏油马路案例分析

 

　　4．预提的土地增值税款，在汇算清缴最后期限缴纳并取得税票，可否追溯进行企业所得税税前扣除、成本发票滞后取得（跨期票据）扣除的疑难问题处理

 

　　5．合作建房但该项目未成立独立法人公司的，通过项目管理费形式的合作建房的税务稽查风险化解，谁是企业所得税和土地增值税纳税义务人

 

　　6．企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为免征增值税的新政适用与企业所得税具体操作，统借统还、向信托投资公司借款、资本化费用化之争的企业所得税票据管理及疑难问题处理

 

　　7．房企建安甲供工程的博弈 - 土地增值税的不同处理方式与清算实务，钢材、混凝土、砌体材料、预制构件甲方采用甲供模式，施工方必须强制简易计税的政策执行造成增值税、土增税补缴税款的案例分析

 

　　8．建安成本偏高、开发成本超过评估指标值的稽查风险化解

 

　　- 以案说法，最高人民法院价格条款司法解读在建安成本实务中的应用

 

　　9．境外设计费如何代扣代缴相关税费？

 

　　- 房企、境外设计公司、境内代理三方协议模式的稽查风险化解

 

　　10．房地产开发企业2023年度企业所得税税务检查需关注的五大问题

 

　　四、土地增值税清算环节涉税风险规避与疑难问题处理

 

　　1．即将颁布《土地增值税法》全面解读及对房开企业未来的影响。土地增值税清算造成企业所得税退税的政策解读与税务稽查风险化解，普通住宅土地增值税增值率不超20%退税企业所得税应如何缴纳才能避免滞纳金的付出？

 

　　2．土地增值税不同的清算单位带来不同税收利益的影响有哪些？怎样沟通才能得到清算单位利益最大化。土地增值税清算对象的确认，三分法与两分法对抗何去何从？可否放弃普通标准住宅免税条款而选择与非普通标准住宅合并计算收入和扣除？

 

　　- 以案说法，还是否允许使用两分法

 

　　3．土地增值税可选择的成本分摊方法有哪些？除了建筑面积法之外，什么时候允许占地面积法？层高系数法、销售比例法是否有使用空间？

 

　　4．清算后又发生成本是否允许再次清算？土增税“二次”清算是否被允许？

 

　　- 土地增值税允许“二次清算”的执法口径分析

 

　　5．分立、新设合并、整体资产转让、股权转让是否征收土地增值税？无法变更产权的自持商业地产怎样作价对外投资？

 

　　6．如何认定“价格明显偏低且无合理正当理由”？

 

　　- 由德发案得到启示，房地产企业销售价格案例分析。土地增值税清算过程中如何被税务机关调增价格，增值税、企业所得税能否同时被调增价格？

 

　　- 青岛税局进行土增税价格计税依据统一调整行动的纳税评估案例分析

 

　　7．计入开发间接费用的项目服务费，能否作为土地增值税的扣除事项，怎样与税务局沟通扣除？需要什么证据作为辅助资料？

 

　　- 以案说法，全国三种不同的执法口径分析

 

　　8．被政府无偿收回土地使用权的形成的损失如何处理？被政府收取的土地闲置费土地增值税能否允许扣除

 

　　9．土地增值税预缴税款清算环节纳税申报 - 土地价款扣除金额是否需要还原

 

　　- 全国多个省市土增税申报表填写口径分析

 

　　10．“三旧改造”中政策解读及“拆一还一”全税种收入与扣除的计算方法。”城市更新”政策全方位讲解。

 

　　五、房开企业地方小税种涉税风险规避与疑难问题处理

 

　　1．房地产企业成立关联物业公司规避房产税，税务稽查通过金三数据比对成事实

 

　　⑴ 正确理解房产税的“房产”与“非房产”？地下无产权车位是否缴纳房产税，房产税缴纳与增值税发票开具息息相关，是否对地下人防车位征收房产税，2023年将发生重大变化

 

　　⑵ 缴纳房产税是否以取得产权证为前提？法院拍卖房产的纳税义务时点的争议点。

 

　　⑶ 房产配套设施风险排查与风险化解 - 自持物业出租，房产税如何节税？

 

　　2．城镇土地使用的税务稽查重点与风险化解

 

　　⑴ 城镇土地使用税的征收范围有哪些？“城镇”区域是如何界定的？

 

　　⑵ 只签订合同没有办理土地使用证何时缴纳土地使用税？何时停止缴纳土地使用税？土地增值税前能否允许扣除？

 

　　⑶ 由于政府原因，纳税人未如期取得土地，何时缴纳土地使用税？

 

　　3．什么是印花税？《印花税法》实施后计税原理及征税范围。合同签订金额与最终实际执行金额不一致如何进行税务处理？如何签订合同来规避印花税带来的风险？

 

　　4．城市维护建设税立法、教育费附加、地方教育附加等税费的计税原理、征税范围及扣除填表要点解析

 

　　六、土地增值税清算容易造成的税企争议及清算实务

 

　　1．土地增值税清算过程中如何被税务机关调增价格，增值税、企业所得税能否同时被调增价格？

 

　　2．计入开发间接费用的项目服务费，能否作为土地增值税的扣除事项，怎样与税务局沟通扣除？需要什么证据作为辅助资料？

 

　　3．开发间接费包括建设过程中实际发生并支付的工程监理费。工程监理费是否可以扣除？

 

　　4．无产权的地下室（储藏室）、地下车库（位）等地下设施，在土地增值税清算是否分摊土地成本，如要取得产权，为办理产权缴纳的土地出让金可直接计入受益对象吗？

 

　　5．XX省房地产企业地方文件解读及土增税清算实务

 

　　⑴ 房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率问题解读

 

　　⑵ 房开企业土地增值税预征率及核定征收政策解读

 

　　⑶《2021年XX省清算审核操作指引》讲解

 

　　⑷《XX省土地增值税清算审核案例汇编》讲解

 

　　⑸ 国家税务总局在青岛等5省市开展土地增值税模块试点。下发了《关于启用新版土地增值税清算审核底稿的通知》，率先启用《税务机关土地增值税清算审核底稿（试用）》和《纳税人土地增值税清算申报附表（试用）》进行土地增值税清算，第一时间解读试点的原因和风险应对

 

　　⑹ 2023年税务部门对房开企业土增税清算管理及税务稽查评估方向展望