【学员对象】
◇ 房产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、税务经理、会计人员
◇ 各国税、地税、会计师事务所、税务师事务相关人员及财税专业人士
【王牌导师】
赵老师:国家税务总局党校、国税总局干部学院教授、扬州税务学院第一教研部会计教研室主任、教授。专业研究《房地产开发企业成本会计核算》课题,并担任多家房地产企业税务顾问。
简老师:国家资深税务官员,著名房地产税务筹划专家,从事房地产行业税务稽查工作三十余年,多次参与全国税收大要案稽查工作,有着丰富的房地产行业稽查工作经验,并兼任多家房地产企业税务顾问。
【课程大纲】
(第一天 房地产企业成本会计核算)
第一节:房地产开发项目成本核算三大原则
第二节:房地产开发项目建设阶段成本核算
第三节:房地产开发企业会计核算的主要内容
一、房地产企业各阶段会计核算的内容
1.房地产开发成本的核算
2.房地产开发产品的核算
3.房地产企业销售业务的核算
4.利润分配阶段的核算
5.房地产企业特殊会计核算科目
第四节:房地产开发企业营业收入的会计核算
一、营业收入的范围和实现
1.营业收入核算的特殊性
2.营业收入的内容与确认的条件
二、主营业务收入的核算
1.现售方式销售 2.预售方式销售
3.采用分期收款、委托代销、委托包销等结算方式销售
第五节:房地产开发企业的成本核算
一、开发产品成本核算的特殊性
1.成本构成复杂,核算难度大
2.核算时间跨度长
3.不同项目核算差异性较大
4.滚动开发核算难度大。
二、开发产品成本核算对象的确定
1.开发项目 2.开发期数 3.产品形态
三、成本核算的内容
1.开发产品的成本项目2.开发成本核算的账户
四、房屋开发成本的核算
1.房屋开发成本费用的归集
2.房屋开发成本的结转
五、库存设备和周转房的核算
1.库存设备的核算 2.周转房成本的核算
第六节:房地产土地的取得及成本分析
第七节:房地产开发企业特殊业务的核算
1.售后回购 2.合作建房 3.债务重组
4.出租开发产品和投资性房地产
5.非货币性交易(视同销售)
6.以土地使用权投资开发项目
(第二天 房地产企业税务稽查应对策略)
第一节:土地增值税最新政策走向分析
1、详细分析土增税若干问题公告讨论稿
2、土地增值税到底会不会简化税制?
3、营改增时代土地增值税何去何从?
4、房地产企业营改增时代应如何筹划?
第二节:税务稽查选案指标与案例分析
1、税务稽查最重要选案指标是什么,税务稽查为什么偏偏会选中你?
2、全国独家讲授:房地产企业所谓的四种退税情形的税务风险。
第三节:土增税清算稽查重点与案例分析
1、清算单位如何确认?
2、各项成本的分摊方法是否正确?
3、房地产企业指定物业公司收取的代收费用要交土地增值税吗?
4、买房送电视,电视拿到的是建筑发票可以加计扣除吗?
5、销售价格偏低,建筑成本偏高问题税务机关是怎样检查和处理的?
6、销售地下人防车库的所有权到底要不要交土地增值税?
7、售后返租的上、中、下三策税务风险。
8、出租人一半收租金,一半收管理费的想规避房产税的做法税务局同意吗?
9、自持物业的筹划要点是什么?
10、利息费用的扣除问题:
11、精装房分拆成签一个销售合同,另外再签一个装修合同的税务风险在哪里?
12、不同形式的拿地成本确定问题以及土地成本如何分摊?有最新研究成果。
13、合作建房土地增值税的重庆模式和广州模式的区别在哪里?
第四节:企业所得税稽查重点与案例分析
1、为什么网络发票也有大头小尾?
2、佣金、业务招待费、广告费、会议费等稽查重点是什么?企业应该如何防范?
3、税务机关检查虚开发票的四大方法。
4、怎样设计真正有用的工资方案?
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