【课程背景】
城市更新已步入存量提质的关键阶段，其中老旧小区改造作为重要的民生工程和发展工程，对于提升居民生活品质、完善城市功能、激发社区活力具有核心意义。随着国家和地方政策的持续加码，老旧小区改造面临着前所未有的机遇，同时也伴随着诸多挑战。
当前老旧小区改造过程中存在的问题不容忽视：
工程管理方面，如何在不大规模搬迁的前提下进行施工组织？如何平衡改造效果、成本控制与居民日常生活影响？管线老化、结构安全、风貌保护等技术难题如何解决？部分项目存在“重面子轻里子”、改造效果不佳、居民满意度不高等问题。
投融资方面，改造资金来源有限，过度依赖财政补贴难以为继，如何引入社会资本？如何探索可持续的运营模式以平衡投入产出？资金平衡测算与风险评估的针对性有待加强。
居民工作方面，产权分散、居民诉求多元、协调难度大是普遍痛点。如何有效沟通、凝聚共识、激发居民参与积极性？
长效管理方面，改造后的维护、运营和社区治理机制如何建立，避免“一年新、两年旧、三年没人管”的困境？
本课程旨在聚焦老旧小区改造的特殊性与复杂性，为央企、地方城投公司等相关单位人员提供系统性的政策解读、创新的投融资思路、精细化的工程管理方法以及有效的居民工作策略，通过丰富的案例分析和实操技能分享，助力学员破解老旧小区改造中的痛点难点，提升项目运作效能与可持续发展能力。
【课程收益】
知识层面：系统掌握老旧小区改造政策体系、多元化投融资模式、精细化工程管理要点，深刻理解“留、改、提”（保留、改造、提升）背景下老旧小区更新的内涵与实施路径。
技能层面：学会运用项目可行性研究、资金平衡测算（侧重改造）、风险评估、居民意愿征询、施工组织优化等工具，掌握项目申报、社区协商、品质提升等实操技能。
思维层面：培养“政府引导 - 市场运作 - 社区共建”的协同思维，树立“以人为本、长效运营”理念，从居民需求出发重构项目策划与管理逻辑。
管理层面：掌握多元主体（特别是居民）利益协调机制与风险防控体系，提升沟通协商与社区营造能力，构建科学的项目决策与后期运维管理流程。
【课程对象】
1、央企及地方城投公司城市更新部门管理人员；
2、城市更新项目投融资负责人、项目经理；
3、政府平台公司城市规划与建设板块骨干；
4、咨询机构、金融机构城市更新业务从业者；
5、房地产企业城市更新项目操盘手。
【课程大纲】
开课小“菜”：
“格物致知”带动学员主动思考。
《繁花》里的石库门改造 -- 从城市记忆到商业价值的共生
第一讲 不忘初心：城市更新的底层逻辑与时代命题
热点引入：深圳棚改新政落地引发市场关注
一、政策解码：城市更新的顶层设计与发展机遇
国家战略：从 “增量扩张” 到 “存量提质” 的政策脉络
（1）“十四五”规划及住建部关于老旧小区改造的工作部署
改造范围、内容清单与财政支持政策解读
与完整社区建设、城市体检、韧性城市建设的关联
地方探索：典型城市老旧小区改造政策对比与创新点
北京“劲松模式”的经验借鉴（多方参与、长效运营）
上海“美丽家园”行动计划（精细化管理、风貌保护）
广浙等地引入社会资本、居民参与的机制创新
市场趋势：资本入局与城市更新产业化新动向
（1）央企城投主导的片区综合开发模式
（2）社会资本参与的微更新项目实践
（3）城市更新 REITs 试点进展与前景
案例：华润置地深圳大冲村旧改项目成功复盘
二、内涵外延：城市更新的多维定义与核心要素
本质解析：从物理空间更新到城市系统升级
（1）物质空间改造：建筑修缮、基础设施升级
（2）产业功能重构：老旧厂区转产文创园区
（3）社会生态优化：社区治理与民生改善
案例：杭州上城区小营巷历史街区有机更新
实施边界：更新项目的分类标准与适用场景
（1）拆除重建类：深圳白石洲旧改的激进与稳妥
（2）整治改善类：北京劲松小区微更新实践
（3）保护传承类：福州三坊七巷保护性开发模式
案例：成都宽窄巷子 “修旧如旧” 的文化传承
价值体系：经济效益与社会效益的平衡模型
（1）土地增值收益测算方法
（2）民生配套设施的成本分摊机制
（3）历史文化保护的价值量化路径
案例：南京颐和路历史街区保护与活化利用
三、痛点破局：当前城市更新的核心挑战与关键路径
1. 痛点诊断：项目推进中的常见“堵点”
（1）居民意见不统一，协调难度大
（2）资金筹措渠道单一，社会资本进入难
（3）地下管线复杂，施工组织与安全风险高
（4）改造后长效管理机制缺失
2. 关键路径：提升改造质效的核心抓手
（1）强化党建引领下的社区协商共治
（2）探索多元化、可持续的资金筹措模式
（3）推广精细化、微创化的工程技术与管理
（4）构建“建管一体化”的长效维护运营机制
话题讨论： 如何有效激发居民在老旧小区改造中的主体作用？
第二讲 从心到脑：城市更新的理论体系与分析工具
热点引入：北京 CBD 核心区城市更新项目启动
一、哲学思考：谦泰丰卦视角下的更新智慧
谦卦：谦受益 -- 尊重城市历史文脉的更新之道
泰卦：通泰达 -- 构建多元主体共赢的生态体系
丰卦：丰大收 -- 以价值创造为核心的更新逻辑
二、工具赋能：项目分析与策划的实用模型
SWOT 分析法：更新项目的竞争力诊断
（1）优势：区位、政策、资源禀赋分析
（2）劣势：成本压力、规划限制
（3）机会：产业升级、人口导入、资本支持
（4）威胁：政策变动、市场竞争、舆情风险
资金平衡测算模型：“投入 - 产出”全周期核算
（1）土地获取成本与开发收益测算
（2）安置房建设与商品房销售平衡策略
（3）持有型物业的现金流测算方法
利益相关者矩阵：多元主体需求分析
（1）核心利益者：居民、产权方的诉求响应
（2）重要利益者：政府、金融机构的合作策略
（3）次要利益者：商户、社区组织的协同机制
案例：北京朝阳区劲松北社区更新的利益相关者管理
三、独创理论：“舒适区 - 比较优势 - 变现能力” 三维模型
舒适区界定：明确项目更新的核心定位
（1）基于城市能级的更新模式选择
（2）区域功能定位与项目业态匹配
（3）避免 “贪大求全” 的定位误区
案例：上海愚园路历史街区的 “小而美” 更新路径
比较优势挖掘：构建项目核心竞争力
（1）历史文化资源的差异化利用
（2）产业基础与新兴业态的结合点
（3）区位交通与配套设施的优化策略
案例：深圳南头古城的文化 IP 打造
变现能力构建：打通价值转化通道
（1）物业销售、租赁与资产证券化组合
（2）产业导入与税收贡献的联动机制
（3）城市更新项目的品牌溢价策略
案例：成都麓湖生态城的 “生态 + 商业” 变现模式
话题讨论：如何用 “舒适区 - 比较优势 - 变现能力” 模型优化项目策划？
实操演练：分组设计某旧厂区更新项目的三维模型方案
第三讲 从手到脚：城市更新项目落地实操与效能提升
热点引入：天津五大道历史街区修缮工程启动
一、节点把控：项目推进的关键环节与风险应对
规划审批：多规合一的申报流程优化
（1）“一张蓝图” 下的规划协同机制
（2）控规调整的必要性论证与专家评审
（3）历史风貌保护项目的特殊审批要点
案例：杭州湖滨商圈更新规划审批经验
工程建设：全周期进度与成本管控要点
（1）EPC 总承包模式的优势与风险
（2）代建模式在城市更新项目中的应用
（3）动态成本数据库的建立与应用
（4）施工阶段的变更签证管理技巧
案例：上海苏河湾万象天地工程管控实践
二、专项方案：核心难点的针对性解决方案
资金筹措：多元化投融资模式实操
（1）城市更新基金的设立与运作流程
（2）CMBS/REITs 等资产证券化路径
（3）专项债与超长期国债
案例：深圳城市更新引导基金投资模式
2. 居民工作与社区协商
（1）建立有效的居民议事协调机制（如党建引领下的议事会）
（2）公示、听证、协商等环节的操作要点
（3）处理异议、化解矛盾的沟通技巧与方法
3. 长效管理机制构建
（1）改造后物业管理模式的选择（市场化物业、社区自管、准物业等）
（2）维修资金的筹集、管理与使用办法
（3）社区公共空间、公共设施的维护与运营
（4）引入社区规划师、责任规划师等专业力量
三、 聚焦难点：加装电梯与其他专项改造
1. 加装电梯的政策瓶颈、居民协调与实施路径
（1）“一户反对即否决”的破解之道
（2）资金分摊、后期维保责任的落实
（3）不同楼栋条件下的技术方案选择
2. 其他专项改造要点（可选，根据学员需求调整）
（1）停车场/充电桩建设与管理
（2）适老化改造的设计与实施
（3）海绵化改造与雨污分流
（4）智慧安防与社区服务平台建设
第四讲 砥砺前行：总结展望与长效价值创造
热点引入：《城市更新法》立法进程加速推进
一、课程总结 “回头瞧”：核心知识与工具复盘
政策框架：从国家战略到地方实践的逻辑图谱
投融资模型：“财政 + 市场 + 资本” 的多元化路径
风险防控：“政策 - 市场 - 管理” 三维风险应对体系
二、撸起袖子 “向前看”：行业趋势与创新方向
痛点聚焦：结合课前调研的共性问题解析
（1）央企：政策执行与市场化运作的平衡难题
（2）城投公司：资金筹措与债务风险控制压力
（3）中小企业：项目获取与资源整合能力不足
合作模式创新：存量资产盘活与长效运营
（1）“留改租” 模式在租赁住房领域的应用
（2）城市更新与乡村振兴的联动发展路径
（3）TOD 模式与城市更新的深度融合
落地建议：企业能力建设与战略布局
（1）建立政策研究与市场研判的专职团队
（2）加强与金融机构、产业运营商的深度合作
（3）构建 “投资 - 建设 - 运营” 全产业链能力
话题讨论：企业如何在城市更新下半场构建核心竞争力？
实操演练：分组制定企业城市更新能力提升行动计划
课后专题研究作业
选取所在城市一个典型更新项目，运用课程中 “舒适区 - 比较优势 - 变现能力” 模型，分析其策划逻辑与存在问题，形成 2000 字以上的研究报告，重点包括政策适配性、投融资方案优化建议、工程管理痛点解决方案。
【讲师介绍】
泰老师：
21年产业园运营实战经验
西安交通大学硕士
高级工程师、一级建造师
陕西省发改委综合专家库专家+陕西省工信厅专家库专家
AI理论与应用研究专家 人工智能高级训练师
现任：陕西紫元产业控股有限公司|总经理
曾任：中南高科西安城市公司|常务副总经理
曾任：华夏幸福基业（上市）|城市建设运营中心总经理
曾任：陕西西咸新区发展集团（国企）|建设管理部部长
曾任：中交第二公路工程局有限公司（世界500强）|项目副经理
[策划-园区调研+定位+决策]：能源互联网产业园区（5.6平方公里）、邯郸丛台产业新城（30.9平方公里）、秦汉智康云谷（148亩）、西安洋天产业园（365亩）、新竹应急防务产业园（138亩）、西安工业大学军民融合产学研基地（2000亩）等等；
[实施-园区设计+开发+运营]：邯郸丛台产业新城（30.9平方公里）、邢台产业新城（一期14平方公里）、秦汉智康云谷（148亩）、西安洋天产业园（365亩）、西安临空产业港（189亩）等等；
[萃取-实战经验萃取精华赋能]：曾为株洲高新、天元、荷塘三区政府，咸阳住建局，杭州钱塘区产业联盟，重庆城建投，西咸新区沣东城投，武钢集团，武汉市政院，中建一局、八局，陕西建工，中通服（中国电信），京能集团，江咨集团，中南高科、西安工业大学等企事业单位讲授产业园系列相关课程，累计授课200+场，授课学员8000余人。
授课风格：萃方法、出成果、促落地
不忘初心-从心到脑-从手到脚-风控合规-砥砺前行
热点带入-哲学启发-逻辑推理-案例分析-互动交流
实战导向-结果导向-和谐导向-可持续发展导向
内容：有架构、无定式；为人：有格局、无架子，一针见血
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《国央企视角下的城市更新：痛点解构与实操进阶指南》
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